lunes, 22 de julio de 2013

Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler


Los impagos en el alquiler de la vivienda a consecuencia de la crisis están a la orden del día. Muchos inquilinos no pueden hacer frente al pago y los propietarios se encuentran con el desagradable problema de tener que reclamar la renta al inquilino moroso. 

Lo aconsejable es comenzar reclamando el pago en vía amistosa, es decir, por las buenas. La idea básica es actuar a modo de “toque de atención” enviando una notificación por vía fehaciente al inquilino indicando el importe de la reclamación, o la resolución del contrato por impago, o ambas cosas al mismo tiempo. Lo habitual es proceder al envío mediante burofax o cualquier medio que pueda servir de prueba en la vía judicial. 

En el caso de que el requerimiento mediante la vía amistosa no surta efectos, la acción para solicitar el desahucio en vía judicial será llevada a cabo mediante la interposición de demanda, y será resuelta en juicio verbal para el que se requiere ir asistido de abogado y procurador.

Podría suceder que una vez iniciada la vía judicial el inquilino opte por pagar lo que debe o que se pueda llegar a un acuerdo entre ambas partes.

La reciente entrada en vigor de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos ha supuesto una serie de cambios que conviene conocer antes de hacer nuevos contratos de arrendamiento. En lo que nos ocupa, se agiliza la acción de desahucio de manera que en caso del impago de tan sólo un mes de la renta, transcurrido el plazo para pagar desde la recepción del requerimiento fehaciente, se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. 

Las principales novedades introducidas por esta reforma son:
  • La reducción de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento.  La duración del contrato es pactada libremente por las partes.  Si esta duración pactada fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará de forma obligatoria por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Se modifica también la prórroga tácita que pasa de tres a un año. 
  • Existe también la posibilidad de revisar el precio del arrendamiento a partir del tercer año sin tener que ligarlo al IPC como ocurría hasta ahora.
  • Se da la posibilidad al arrendatario de plantear la realización de reformas de mejora del inmueble y que el coste de las misma le sea descontado de las mensualidades del alquiler. 
  • El arrendatario podrá dar por finalizado el contrato transcurridos seis meses sin tener que esperar una anualidad, previo aviso con un mes de antelación y sin tener que indemnizar al arrendador (salvo que se hubiera estipulado lo contrario en el contrato).
  • Por su parte, el propietario podrá recuperar la vivienda en caso de necesitarla como vivienda habitual para él o para un familiar de primer grado o para su  ex cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, comunicándolo con al menos dos meses de antelación al arrendatario y habiendo transcurrido un año desde la celebración del contrato.
  • Cuando la vivienda arrendada sea transmitida, el nuevo comprador no se tendrá que respetar el contrato de arrendamiento salvo que esté inscrito en el registro de la propiedad dándose así validez al contrato de arrendamiento frente a terceros.
  • EL Gobierno ha creado un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler otorgando la posibilidad a los propietarios de consultar los datos sobre los potenciales arrendatarios de cara a evitar futuros problemas de impagos. 
Los profesionales de Neogestion recomendamos que ante una situación de impago de alquiler, todas las gestiones sean iniciadas ya desde la vía amistosa de la mano de un abogado experto. 

Contacta con nosotros a través de nuestra web www.neogestion.es o del teléfono 914.343.442 y solucionaremos de la manera más rápida posible esta incómoda situación encontrando la mejor solución adaptada a tu caso. 





María José Galán Fernández
Neogestion

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