Sobre La Extinción del Condominio

El artículo 392 Del Código Civil establece “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”, esto es,  el condominio o copropiedad es aquella situación jurídica que se produce respecto a una cosa que por indivisión pertenece a varias personas. 

Características del régimen de condominio.

• Existencia de una pluralidad de sujetos en calidad de cotitulares del dominio, ya sean éstos personas físicas o jurídicas.
• El bien objeto de condominio no se encuentra dividido en partes materiales, ya que las cuotas que cada uno ostentan tienen carácter ideal, no pudiendo concretarse en una parte de la cosa común hasta que tenga lugar la extinción del condominio.
• Los copropietarios participan, en proporción a sus cuotas ideales, tanto de las cargas como de los beneficios, ya que son éstas las que representan la proporción en que éstos participan en el dominio de la cosa común. 

Todo copropietario tiene derecho a instar a la división de la cosa común, o en caso, de ser ésta indivisible, a que le sea adjudicado a uno de los comuneros con la obligación de indemnizar a los demás o a instar a su venta en pública subasta. 

La facultad de que disponen los propietarios en régimen de condominio para pedir la división de la cosa común tiene como límites la existencia de un pacto para conservar la cosa indivisa tal y como establece el artículo 400 CC en su párrafo 2º: “…será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”. Y añade el artículo 401 CC que: “Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.”

En cuanto al modo de llevar a cabo la división, los artículos 400 a 406 del CC regulan cómo ha de practicarse la división:

Artículo 400

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

Artículo 402

“La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes.

Artículo 404

“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.

Artículo 405

“La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad”.

Artículo 406. 

“Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia”.

En la realidad es más que aconsejable llegar a un acuerdo entre las partes para la venta del bien tal y como recoge el artículo 404 CC, que tener que solicitar la disolución del proindiviso ante el juzgado y que éste último declare que se proceda mediante pública subasta, ya que esto hará que el bien sea vendido a un precio inferior al de Mercado, y además, el procedimiento judicial hace más largo proceso y más costoso, ya que es necesario  acudir asistido de abogado y procurador  y no nos podemos olvidar  del coste  de abono  de la famosa tasa. 

No obstante, si fuera imposible llegar a un acuerdo y cualquier tipo de solución fuera infructuosa, será necesario acudir a la vía judicial. También el Juzgado será la solución alguno de los copropietarios se encuentre desaparecido o sea imposible de localizar. Y como hemos visto, la clave para la disolución del régimen e condominio se encuentra recogida en el mencionado artículo 400 CC “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

Una vez emprendida la vía judicial,  en primer lugar, las partes serán citadas para la celebración de una Audiencia Previa en la que se podrá llegar a un acuerdo o serán fijados los hechos objeto de la controversia y se propondrán los medios de prueba. Con posterioridad,  se citará de nuevo a las partes para celebrar el acto del juicio. 

En estos procedimientos, tal y como se ha indicado anteriormente, el Juez resolverá estimando la división para que se proceda a la pública subasta y tras su ejecución, el precio obtenido será repartido entre los copropietarios en función de sus cuotas.

La intervención de un abogado antes de llegar la vía judicial es aconsejable para que las partes involucradas puedan llegar a alcanzar su propio acuerdo de una manera rápida y protegiendo sus intereses. Los profesionales de Neogestion ofrecemos asesoramiento en vía extrajudicial y judicial brindando un servicio de calidad y confianza inmejorable a nuestros clientes.

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María José Galán Fernández

Neogestion

Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (28 de junio de 2013)

Este pasado verano entró en vigor la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, para responder, según establece su exposición de motivos, a la necesidad de regular la exigencia del deber que tienen los propietarios de mantener los inmuebles en adecuadas condiciones de conservación. 

Hasta la fecha el único instrumento que permitía determinar el grado de conservación de los inmuebles, era Inspección Técnica de Edificio, mecanismo que se ha mostrado insuficiente según se indica en el texto, para garantizar dicho objetivo y que además no estaba establecido en todas las Comunidades Autónomas ni se exigía en todos los municipios españoles.

La nueva regulación además pretende cumplir con los objetivos establecido por la Unión Europea en lo referente a eficiencia energética y sostenibilidad ambiental marcados la Directiva 2012/27/UE que obliga a que los Estados miembros establezcan una estrategia a largo plazo, (hasta el año 2020),para minorar el nivel de emisiones de CO2.

La entrada de en vigor de esta nueva Ley deroga los arts. 8, 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal aunque los supuestos a los que se refieren estos artículos quedan subsumidos de manera parcial en los arts. 10 y 17 LPH que, a su vez, son modificados por la disposición adicional primera de la misma Ley, que modifica, el artículo 2 (al que se añaden dos nuevas letras d) y e), 3, 9, 10 y 17 y el apartado. 2.º de su disposición adicional.

Principales modificaciones: 

 El artículo 2 LPH supone una extensión del ámbito de aplicación de la LPH también a:

• Las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica y
• Las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos,

En el artículo 3 LPH, la cuota de participación en los elementos comunes podrá ser modificada de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 LPH. Antes se exigía unanimidad en todo caso.

Se retocan las obligaciones de cada propietarios que recoge el art. 9, aumentando así su ámbito objetivo:

• Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. 
• Aumenta el periodo de preferencia del crédito y la afección del elemento a los gastos de comunidad. Aparte de la parte vencida de la anualidad en curso se extiende a los tres años anteriores. Esa mayor afección contribuirá a aumentar el interés por la certificación del estado de deudas con la comunidad, y a eliminar la declaración por la que el adquirente eximía al vendedor de su aportación. 
• Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. Así, el fondo de reserva al que se está obligado a contribuir, se puede extender a obras de rehabilitación.

En cuanto a la división de los elementos comunes el artículo 10.1 e) permite que se realice sin consentimiento de la Junta si está relacionada con actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas. Pero su regulación general se encuentra en el art. 10.3 b), según el cual precisa:

• Autorización administrativa.
• Petición a la Junta
• Aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación
• Consentimiento de los titulares afectados. La Junta, por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, determinará, en su caso, la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. Esto no se dará normalmente en estos supuestos, pero el texto del final del art. 10, en principio le es aplicable.
• La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar; en caso de discrepancia sobre las mismas, se requerirá también mayoría de tres quintos. Los interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico.

Sobre el régimen de mayorías en la Junta, el artículo 17 ha sido transformado de la siguiente manera;

• Ya no se determina un régimen de unanimidad ab initio con excepciones, sino que se entra a analizar casos concretos.

Clasificación por régimen de mayorías:

• Un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación: 

- Infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998.

- Sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.

- Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

- Otros equipos o sistemas para mejorar la eficiencia energética o hídrica, de aprovechamiento privativo.

- No tiene repercusión obligatoria.

• Mayoría de propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación:

- Supresión de barreras arquitectónicas.

- Establecimiento de los servicios de ascensor.

• Tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación:

- El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

- Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.

- Establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los de la letra a), que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

- División o agrupación de elementos, conforme al art. 10.3 b).

• Sólo comunicación a la Junta:

- Conforme con el artículo 10.1 b), se exime de acuerdo en obras y actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal, o solicitados por personas con discapacidad, o mayores de setenta años.

- La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje.

• Unanimidad:

- Para los acuerdos no regulados expresamente en el presente artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos.

• Para el resto de acuerdos será necesaria una mayoría de propietarios, más la mayoría de cuotas. Y en segunda convocatoria, será suficiente con el voto a favor de la mayoría de los asistentes, que represente a la mayoría de cuotas de los presentes.

• Se pasa a considerar voto favorable el de los ausentes, debidamente citados, que no se opongan cuando no se pueda repercutir el coste de los servicios a los que no hubieren votado expresamente a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

• En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico. 

• También se da una nueva redacción al apartado 2 de la disposición adicional, de manera que la dotación del Fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.

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María José Galán Fernández

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