Sobre La Extinción del Condominio

El artículo 392 Del Código Civil establece “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”, esto es,  el condominio o copropiedad es aquella situación jurídica que se produce respecto a una cosa que por indivisión pertenece a varias personas. 

Características del régimen de condominio.

• Existencia de una pluralidad de sujetos en calidad de cotitulares del dominio, ya sean éstos personas físicas o jurídicas.
• El bien objeto de condominio no se encuentra dividido en partes materiales, ya que las cuotas que cada uno ostentan tienen carácter ideal, no pudiendo concretarse en una parte de la cosa común hasta que tenga lugar la extinción del condominio.
• Los copropietarios participan, en proporción a sus cuotas ideales, tanto de las cargas como de los beneficios, ya que son éstas las que representan la proporción en que éstos participan en el dominio de la cosa común. 

Todo copropietario tiene derecho a instar a la división de la cosa común, o en caso, de ser ésta indivisible, a que le sea adjudicado a uno de los comuneros con la obligación de indemnizar a los demás o a instar a su venta en pública subasta. 

La facultad de que disponen los propietarios en régimen de condominio para pedir la división de la cosa común tiene como límites la existencia de un pacto para conservar la cosa indivisa tal y como establece el artículo 400 CC en su párrafo 2º: “…será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”. Y añade el artículo 401 CC que: “Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.”

En cuanto al modo de llevar a cabo la división, los artículos 400 a 406 del CC regulan cómo ha de practicarse la división:

Artículo 400

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

Artículo 402

“La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes.

Artículo 404

“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.

Artículo 405

“La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad”.

Artículo 406. 

“Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia”.

En la realidad es más que aconsejable llegar a un acuerdo entre las partes para la venta del bien tal y como recoge el artículo 404 CC, que tener que solicitar la disolución del proindiviso ante el juzgado y que éste último declare que se proceda mediante pública subasta, ya que esto hará que el bien sea vendido a un precio inferior al de Mercado, y además, el procedimiento judicial hace más largo proceso y más costoso, ya que es necesario  acudir asistido de abogado y procurador  y no nos podemos olvidar  del coste  de abono  de la famosa tasa. 

No obstante, si fuera imposible llegar a un acuerdo y cualquier tipo de solución fuera infructuosa, será necesario acudir a la vía judicial. También el Juzgado será la solución alguno de los copropietarios se encuentre desaparecido o sea imposible de localizar. Y como hemos visto, la clave para la disolución del régimen e condominio se encuentra recogida en el mencionado artículo 400 CC “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

Una vez emprendida la vía judicial,  en primer lugar, las partes serán citadas para la celebración de una Audiencia Previa en la que se podrá llegar a un acuerdo o serán fijados los hechos objeto de la controversia y se propondrán los medios de prueba. Con posterioridad,  se citará de nuevo a las partes para celebrar el acto del juicio. 

En estos procedimientos, tal y como se ha indicado anteriormente, el Juez resolverá estimando la división para que se proceda a la pública subasta y tras su ejecución, el precio obtenido será repartido entre los copropietarios en función de sus cuotas.

La intervención de un abogado antes de llegar la vía judicial es aconsejable para que las partes involucradas puedan llegar a alcanzar su propio acuerdo de una manera rápida y protegiendo sus intereses. Los profesionales de Neogestion ofrecemos asesoramiento en vía extrajudicial y judicial brindando un servicio de calidad y confianza inmejorable a nuestros clientes.

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María José Galán Fernández

Neogestion