Sobre La Extinción del Condominio

El artículo 392 Del Código Civil establece “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”, esto es,  el condominio o copropiedad es aquella situación jurídica que se produce respecto a una cosa que por indivisión pertenece a varias personas. 

Características del régimen de condominio.

• Existencia de una pluralidad de sujetos en calidad de cotitulares del dominio, ya sean éstos personas físicas o jurídicas.
• El bien objeto de condominio no se encuentra dividido en partes materiales, ya que las cuotas que cada uno ostentan tienen carácter ideal, no pudiendo concretarse en una parte de la cosa común hasta que tenga lugar la extinción del condominio.
• Los copropietarios participan, en proporción a sus cuotas ideales, tanto de las cargas como de los beneficios, ya que son éstas las que representan la proporción en que éstos participan en el dominio de la cosa común. 

Todo copropietario tiene derecho a instar a la división de la cosa común, o en caso, de ser ésta indivisible, a que le sea adjudicado a uno de los comuneros con la obligación de indemnizar a los demás o a instar a su venta en pública subasta. 

La facultad de que disponen los propietarios en régimen de condominio para pedir la división de la cosa común tiene como límites la existencia de un pacto para conservar la cosa indivisa tal y como establece el artículo 400 CC en su párrafo 2º: “…será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”. Y añade el artículo 401 CC que: “Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.”

En cuanto al modo de llevar a cabo la división, los artículos 400 a 406 del CC regulan cómo ha de practicarse la división:

Artículo 400

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

Artículo 402

“La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes.

Artículo 404

“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.

Artículo 405

“La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad”.

Artículo 406. 

“Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia”.

En la realidad es más que aconsejable llegar a un acuerdo entre las partes para la venta del bien tal y como recoge el artículo 404 CC, que tener que solicitar la disolución del proindiviso ante el juzgado y que éste último declare que se proceda mediante pública subasta, ya que esto hará que el bien sea vendido a un precio inferior al de Mercado, y además, el procedimiento judicial hace más largo proceso y más costoso, ya que es necesario  acudir asistido de abogado y procurador  y no nos podemos olvidar  del coste  de abono  de la famosa tasa. 

No obstante, si fuera imposible llegar a un acuerdo y cualquier tipo de solución fuera infructuosa, será necesario acudir a la vía judicial. También el Juzgado será la solución alguno de los copropietarios se encuentre desaparecido o sea imposible de localizar. Y como hemos visto, la clave para la disolución del régimen e condominio se encuentra recogida en el mencionado artículo 400 CC “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

Una vez emprendida la vía judicial,  en primer lugar, las partes serán citadas para la celebración de una Audiencia Previa en la que se podrá llegar a un acuerdo o serán fijados los hechos objeto de la controversia y se propondrán los medios de prueba. Con posterioridad,  se citará de nuevo a las partes para celebrar el acto del juicio. 

En estos procedimientos, tal y como se ha indicado anteriormente, el Juez resolverá estimando la división para que se proceda a la pública subasta y tras su ejecución, el precio obtenido será repartido entre los copropietarios en función de sus cuotas.

La intervención de un abogado antes de llegar la vía judicial es aconsejable para que las partes involucradas puedan llegar a alcanzar su propio acuerdo de una manera rápida y protegiendo sus intereses. Los profesionales de Neogestion ofrecemos asesoramiento en vía extrajudicial y judicial brindando un servicio de calidad y confianza inmejorable a nuestros clientes.

Puede contactar con nosotros a través del telf. 914. 343. 442 o en nuestra web www.neogestion.es completando el formulario de contacto para enviarnos cualquier tipo de duda o consulta jurídica.

María José Galán Fernández

Neogestion

Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (28 de junio de 2013)

Este pasado verano entró en vigor la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, para responder, según establece su exposición de motivos, a la necesidad de regular la exigencia del deber que tienen los propietarios de mantener los inmuebles en adecuadas condiciones de conservación. 

Hasta la fecha el único instrumento que permitía determinar el grado de conservación de los inmuebles, era Inspección Técnica de Edificio, mecanismo que se ha mostrado insuficiente según se indica en el texto, para garantizar dicho objetivo y que además no estaba establecido en todas las Comunidades Autónomas ni se exigía en todos los municipios españoles.

La nueva regulación además pretende cumplir con los objetivos establecido por la Unión Europea en lo referente a eficiencia energética y sostenibilidad ambiental marcados la Directiva 2012/27/UE que obliga a que los Estados miembros establezcan una estrategia a largo plazo, (hasta el año 2020),para minorar el nivel de emisiones de CO2.

La entrada de en vigor de esta nueva Ley deroga los arts. 8, 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal aunque los supuestos a los que se refieren estos artículos quedan subsumidos de manera parcial en los arts. 10 y 17 LPH que, a su vez, son modificados por la disposición adicional primera de la misma Ley, que modifica, el artículo 2 (al que se añaden dos nuevas letras d) y e), 3, 9, 10 y 17 y el apartado. 2.º de su disposición adicional.

Principales modificaciones: 

 El artículo 2 LPH supone una extensión del ámbito de aplicación de la LPH también a:

• Las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica y
• Las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos,

En el artículo 3 LPH, la cuota de participación en los elementos comunes podrá ser modificada de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 LPH. Antes se exigía unanimidad en todo caso.

Se retocan las obligaciones de cada propietarios que recoge el art. 9, aumentando así su ámbito objetivo:

• Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. 
• Aumenta el periodo de preferencia del crédito y la afección del elemento a los gastos de comunidad. Aparte de la parte vencida de la anualidad en curso se extiende a los tres años anteriores. Esa mayor afección contribuirá a aumentar el interés por la certificación del estado de deudas con la comunidad, y a eliminar la declaración por la que el adquirente eximía al vendedor de su aportación. 
• Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. Así, el fondo de reserva al que se está obligado a contribuir, se puede extender a obras de rehabilitación.

En cuanto a la división de los elementos comunes el artículo 10.1 e) permite que se realice sin consentimiento de la Junta si está relacionada con actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas. Pero su regulación general se encuentra en el art. 10.3 b), según el cual precisa:

• Autorización administrativa.
• Petición a la Junta
• Aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación
• Consentimiento de los titulares afectados. La Junta, por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, determinará, en su caso, la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. Esto no se dará normalmente en estos supuestos, pero el texto del final del art. 10, en principio le es aplicable.
• La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar; en caso de discrepancia sobre las mismas, se requerirá también mayoría de tres quintos. Los interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico.

Sobre el régimen de mayorías en la Junta, el artículo 17 ha sido transformado de la siguiente manera;

• Ya no se determina un régimen de unanimidad ab initio con excepciones, sino que se entra a analizar casos concretos.

Clasificación por régimen de mayorías:

• Un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación: 

- Infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998.

- Sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.

- Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

- Otros equipos o sistemas para mejorar la eficiencia energética o hídrica, de aprovechamiento privativo.

- No tiene repercusión obligatoria.

• Mayoría de propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación:

- Supresión de barreras arquitectónicas.

- Establecimiento de los servicios de ascensor.

• Tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación:

- El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

- Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.

- Establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los de la letra a), que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

- División o agrupación de elementos, conforme al art. 10.3 b).

• Sólo comunicación a la Junta:

- Conforme con el artículo 10.1 b), se exime de acuerdo en obras y actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal, o solicitados por personas con discapacidad, o mayores de setenta años.

- La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje.

• Unanimidad:

- Para los acuerdos no regulados expresamente en el presente artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos.

• Para el resto de acuerdos será necesaria una mayoría de propietarios, más la mayoría de cuotas. Y en segunda convocatoria, será suficiente con el voto a favor de la mayoría de los asistentes, que represente a la mayoría de cuotas de los presentes.

• Se pasa a considerar voto favorable el de los ausentes, debidamente citados, que no se opongan cuando no se pueda repercutir el coste de los servicios a los que no hubieren votado expresamente a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

• En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico. 

• También se da una nueva redacción al apartado 2 de la disposición adicional, de manera que la dotación del Fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.

Los profesionales de Neogestion estamos a tu disposición para cualquier duda jurídica. Nuestra mayor ventaja, sin duda, son nuestros expertos altamente cualificados y capacitados para brindar un servicio de calidad inmejorable al cliente. Contacta con nosotros a través de nuestra web www.neogestion.es o a través de llamada telefónica en el telf: 91.434.34.42.

María José Galán Fernández

Neogestion

Lo que necesitas saber sobre el Divorcio

Llegados a la decisión de tramitar el divorcio, es necesario tener en cuenta la posibilidad de llegar a un entendimiento. Las ventajas del divorcio de mutuo acuerdo frente al contencioso son económicas y de tiempo. 

Para iniciar el procedimiento de divorcio deben haber transcurrido al menos 3 meses desde la celebración del matrimonio ya sea éste civil o religioso.  Ya no es necesaria tramitar la separación de manera previa como ocurría con la anterior legislación. Para quienes estuvieren ya separados con anterioridad a solicitar el divorcio, la existencia de sentencia previa hará más sencilla la tramitación del divorcio puesto que será válido para la sentencia de divorcio casi todo lo adoptado en la de separación, salvo que hayan cambiado las circunstancias.

El procedimiento de divorcio de mutuo acuerdo se inicia mediante la presentación de demanda de divorcio acompañada de la propuesta de convenio regulador firmada por ambos cónyuges o por uno con el consentimiento del otro ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar del último domicilio conyugal, o el del domicilio de cualquiera de los cónyuges si estos ya vivieran separados. Los cónyuges deberán comparecer asistidos de Abogado y Procurador, pudiendo optar ambos por ir asistidos de los mismos.

Una vez admitida la demanda de divorcio, los cónyuges son citados ante el Juez para que, por separado, ratifiquen su deseo de divorciarse y su conformidad con el convenio regulador presentado por sus abogados. Si no es ratificado su interés en el divorcio, el juez archivará el asunto para que procedan a reiniciar el proceso de divorcio por la vía contenciosa.

Una vez ratificado el consentimiento de los cónyuges, el Juez examina si el convenio regulador propuesto es ajustado a derecho y en caso de no ser aprobado en parte o en su totalidad concederá plazo para presentar uno nuevo o para subsanar los puntos no aprobados.

En caso de que fruto del matrimonio hubiera hijos menores de edad, el Juez solicitará un informe del Ministerio Fiscal y se oirá a los hijos si tienen suficiente juicio y si son mayores de 12 años, trámite que se realizará de forma privada y respetando, en todo caso, el derecho a la intimidad del niño. Este procedimiento es sencillo y el juez dictará sentencia una vez cumplidos todos los requisitos legales, concediéndose de esta manera el divorcio con efectos desde ese momento.

Los cónyuges podrán recurrir tanto la sentencia que deniegue la separación o divorcio como el auto que acuerde alguna medida que se aparte de los términos del convenio que propusieron dentro de los cinco días siguientes a la notificación de la sentencia. El recurso deberá ser interpuesto posteriormente en un plazo de veinte días para interponer el recurso para que la Audiencia Provincial competente lo resuelva. 

En caso de tener que acudir irremediablemente al divorcio contencioso, se podrán solicitar al Juez de manera previa a la admisión de la demanda medidas provisionales que permitan la conservación y gobierno de los intereses de ambos cónyuges, en los casos en que  la relación del matrimonio sea problemática. La tramitación del procedimiento seguirá los cauces del juicio verbal, con la particularidad de que la contestación a la demanda se hará por escrito. 

Una vez admitida la demanda, se celebrará una vista ante el Juez acompañados de abogado y procurador. En el acto de la vista se practicaran las pruebas propuestas y admitidas.

En el caso de que hubiera hijos menores de edad, el juez recabará informe al Ministerio Fiscal y oirá a los hijos si tienen suficiente juicio y, en todo caso, si son mayores de 12 años, trámite que se realizará de forma privada y respetando, en todo caso, el derecho a la intimidad del niño y la confidencialidad.

Finalizado el trámite de práctica de prueba, concluirá la vista y el juez resolverá el divorcio mediante sentencia a acordando o no el divorcio estableciendo los efectos del mismo.

La sentencia del Juez se podrá recurrida en apelación mediante escrito, en los cinco días siguientes a la notificación de la sentencia, ante el mismo Juez que la dictó, señalando la intención de recurrir y se dispondrá de un plazo de veinte días para interponer el recurso ante la Audiencia Provincial, que será quién definitivamente resuelva.

Efectos del divorcio

• El divorcio disuelve el matrimonio, de manera que el vínculo entre los cónyuges desaparece, y a consecuencia de ello, queda modificado el estado civil de los mismos, pudiendo los ex cónyuges contraer nuevamente matrimonio. 

• El divorcio también produce también la disolución del régimen económico matrimonial que regulaba el matrimonio y la pérdida de derechos sucesorios entre cónyuges. 

• La sentencia del divorcio sólo afectará a terceros a partir de la fecha de la inscripción del divorcio en el Registro Civil, sin embargo, el efecto para los cónyuges es inmediato desde que se dicte la sentencia.

Reconciliación tras la sentencia de divorcio

El divorcio extingue el vínculo matrimonial, de manera que los ex cónyuges deberán contraer un nuevo matrimonio en caso de reconciliación. Sin embargo, la separación al suspender sólo ciertos deberes y presunciones matrimoniales admite la reconciliación.

Consecuencias del Divorcio en el IRPF

A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la determinación de los miembros de la unidad familiar se realiza atendiendo a la situación existente a 31 de diciembre. Si el divorcio se produce durante el año, a 31 de diciembre no existe unidad familiar, por lo que no es posible presentar declaración conjunta.

Si cabe que en determinados supuestos la presentación de forma conjunta cuando el padre o a la madre que tenga atribuida la guardia y custodia de los hijos a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre), tratándose del progenitor que convive con aquéllos, y con independencia del régimen de visitas que tengan pactado. 

En el caso de que la guardia y custodia sea compartida, la referida opción puede ejercitarla cualquiera de los dos progenitores, si bien serán los propios progenitores quienes tendrán que decidir a quién le corresponde tal derecho.

En cuanto al mínimo por descendientes hay que tener en cuenta la convivencia de los hijos con el contribuyente. En los casos en que la guardia y custodia sea compartida el mínimo por descendientes tiene que prorratearse a partes iguales entre los dos progenitores.

Deben declararse las pensiones compensatorias pagadas o recibidas, siempre y cuando sean satisfechas por resolución judicial. El pagador de la pensión se la reduce de la Base Imponible del IRPF y quien la percibe tributa en concepto de Rendimiento de Trabajo.

No se incluirán las pensiones de alimentos pagadas a los hijos ni las cantidades destinadas a cubrir las cargas del matrimonio.

Los profesionales de Neogestion garantizamos la solución más rápida y económica en su proceso de divorcio y trato personalizado con la única finalidad de proteger sus intereses. 

Contacte con nosotros a través de nuestra web Neogestion o llámenos al 914.343.442

María José Galán Fernández

Neogestion

¿Cuándo prescriben las deudas?

Siguiendo la línea marcada en el post de la semana pasada referente al impago de alquileres, en estos momentos de crisis en los que las facturas se amontonan en los cajones de muchos hogares porque es imposible hacer frente a todos los pagos, muchos tienen la esperanza de que con el paso del tiempo sus deudas caigan en el olvido. 

Conviene saber que no por mirar para otro lado, no contestar al teléfono cuando el acreedor nos requiere el pago, ni por rezar, las deudas desaparecen. Lo que sí puede ocurrir es que la deuda prescriba o bien que expire el plazo para reclamarlas. 

El principio de seguridad jurídica exige la limitación del derecho de cobro trascurrido un determinado tiempo. Nuestro Código Civil regula la prescripción de las acciones en los artículos 1961 y siguientes. Así, cuando una deuda prescribe se pierde el derecho a reclamar el pago judicial y extrajudicialmente. 

Con carácter general, el artículo 1964 del Código Civil establece un plazo de prescripción para las deudas ordinarias que no tengan señalado plazo especial, y este es de 15 años. Sin embargo, en muchos casos este plazo es inferior e incluso superior, como es el caso de las deudas hipotecarias cuyo plazo de prescripción es de 20 años. 

¿Cómo se puede interrumpir el plazo de prescripción? El tiempo para la prescripción empieza a computarse desde el momento en que el acreedor pudo comenzar a reclamar la deuda. Según establece el artículo 1973 del Código Civil “La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor”. 

En cuanto al reconocimiento de la deuda, éste puede ser tácito o expreso por parte del deudor, bastando para que conste que se produzca el pago de los intereses, se solicite una ampliación del plazo o sea confesado a terceros. La acción de prescripción no es automática, es decir, no adquiere validez por el mero paso del tiempo legal establecido, sino que es necesario hacerla valer instancia de parte.

Tal y como hemos apuntado, no todas las deudas tienen el mismo plazo de prescripción, sucede por ejemplo, que las deudas con la Seguridad Social o Hacienda prescriben a los cuatros años (artículos 66 y 189 de la Ley General Tributaria y artículo 21 de la Ley de la Seguridad Social).

El artículo 1966 del Código Civil establece que prescriben a los 5 años las acciones para el pago de pensiones alimenticias, la de satisfacer el precio de los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas y cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves.

El artículo 1967 del Código Civil indica que prescriben a los 3 años las acciones para el cumplimiento de las siguientes obligaciones

1. La de pagar a los Jueces, Abogados, Registradores, Notarios, Escribanos, peritos, agentes y curiales sus honorarios y derechos, y los gastos y desembolsos que hubiesen realizado en el desempeño de sus cargos u oficios en los asuntos a que las obligaciones se refieran
2. La de satisfacer a los Farmacéuticos las medicinas que suministraron; a los Profesores y Maestros sus honorarios y estipendios por la enseñanza que dieron, o por el ejercicio de su profesión, arte u oficio.
3. La de pagar a los menestrales, criados y jornaleros el importe de sus servicios, y el de los suministros o desembolsos que hubiesen hecho concernientes a los mismos.
4. La de abonar a los posaderos la comida y habitación, y a los mercaderes el precio de los géneros vendidos a otros que no lo sean, o que siéndolo se dediquen a distinto tráfico.

El tiempo para la prescripción de las acciones a que se refieren los tres párrafos anteriores se contará desde que dejaron de prestarse los respectivos servicios.

Para el caso de herencias y copropiedades, no existe plazo de prescripción para ejercitar la acción entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes según establece el artículo 1965 del Código Civil.

Las deudas vinculadas a tarjetas de crédito y préstamos personales el plazo será el general que hemos visto de 15 años. 

En cuanto a las deudas contraídas por servicios de suministros: luz, gas, agua, teléfono, etc., la cuestión no es pacífica. La jurisprudencia no se pone de acuerdo respecto al plazo de prescripción de estos servicios y algunos tribunales aplican el plazo de 3 años establecido en el artículo 1967.3 del Código Civil, según el cual las acciones para exigir la obligación de abonar a los comerciantes el precio de los géneros vendidos prescribe en 3 años y otras el plazo de 5 años por tratarse de pagos mensuales o de duración inferior a un año como indica el artículo 1966 del mismo texto.

¿Tu empresa tiene recibos impagados? ¿Tu cliente no paga? ¿Te están exigiendo un pago que no te corresponde o que crees que ha prescrito? Los profesionales de Neogestion defendemos tus derechos con la máxima rapidez y eficacia. Contacta con nosotros a través de www.neogestion.es

María José Galán Fernández

Neogestion

Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler

Los impagos en el alquiler de la vivienda a consecuencia de la crisis están a la orden del día. Muchos inquilinos no pueden hacer frente al pago y los propietarios se encuentran con el desagradable problema de tener que reclamar la renta al inquilino moroso. 

Lo aconsejable es comenzar reclamando el pago en vía amistosa, es decir, por las buenas. La idea básica es actuar a modo de “toque de atención” enviando una notificación por vía fehaciente al inquilino indicando el importe de la reclamación, o la resolución del contrato por impago, o ambas cosas al mismo tiempo. Lo habitual es proceder al envío mediante burofax o cualquier medio que pueda servir de prueba en la vía judicial. 

En el caso de que el requerimiento mediante la vía amistosa no surta efectos, la acción para solicitar el desahucio en vía judicial será llevada a cabo mediante la interposición de demanda, y será resuelta en juicio verbal para el que se requiere ir asistido de abogado y procurador.

Podría suceder que una vez iniciada la vía judicial el inquilino opte por pagar lo que debe o que se pueda llegar a un acuerdo entre ambas partes.

La reciente entrada en vigor de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos ha supuesto una serie de cambios que conviene conocer antes de hacer nuevos contratos de arrendamiento. En lo que nos ocupa, se agiliza la acción de desahucio de manera que en caso del impago de tan sólo un mes de la renta, transcurrido el plazo para pagar desde la recepción del requerimiento fehaciente, se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. 

Las principales novedades introducidas por esta reforma son:

• La reducción de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento.  La duración del contrato es pactada libremente por las partes.  Si esta duración pactada fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará de forma obligatoria por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Se modifica también la prórroga tácita que pasa de tres a un año. 
• Existe también la posibilidad de revisar el precio del arrendamiento a partir del tercer año sin tener que ligarlo al IPC como ocurría hasta ahora.
• Se da la posibilidad al arrendatario de plantear la realización de reformas de mejora del inmueble y que el coste de las misma le sea descontado de las mensualidades del alquiler. 
• El arrendatario podrá dar por finalizado el contrato transcurridos seis meses sin tener que esperar una anualidad, previo aviso con un mes de antelación y sin tener que indemnizar al arrendador (salvo que se hubiera estipulado lo contrario en el contrato).
• Por su parte, el propietario podrá recuperar la vivienda en caso de necesitarla como vivienda habitual para él o para un familiar de primer grado o para su  ex cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, comunicándolo con al menos dos meses de antelación al arrendatario y habiendo transcurrido un año desde la celebración del contrato.
• Cuando la vivienda arrendada sea transmitida, el nuevo comprador no se tendrá que respetar el contrato de arrendamiento salvo que esté inscrito en el registro de la propiedad dándose así validez al contrato de arrendamiento frente a terceros.
• EL Gobierno ha creado un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler otorgando la posibilidad a los propietarios de consultar los datos sobre los potenciales arrendatarios de cara a evitar futuros problemas de impagos. 

Los profesionales de Neogestion recomendamos que ante una situación de impago de alquiler, todas las gestiones sean iniciadas ya desde la vía amistosa de la mano de un abogado experto. 

Contacta con nosotros a través de nuestra web www.neogestion.es o del teléfono 914.343.442 y solucionaremos de la manera más rápida posible esta incómoda situación encontrando la mejor solución adaptada a tu caso. 

María José Galán Fernández

Neogestion

Trámites tras el fallecimiento de un familiar

Cuando fallece un familiar es necesario recopilar lo siguientes documentos oficiales:

• Certificado de defunción que expide el Registro Civil y que acredita el fallecimiento de la persona. 
• Certificado de últimas voluntades que expide el Ministerio de Justicia. Este certificado es el documento que acredita si una persona había otorgado testamento en algún momento y ante qué Notario. Esto permite a los herederos dirigirse al Notario autorizante y obtener la copia necesaria para la realizar los actos sucesorios. 
• Certificado de Contratos de Seguro de Cobertura de fallecimiento que emite el Ministerio de Justicia. Este documento acredita la existencia de seguros vigentes a nombre de la persona fallecida y la entidad aseguradora con la que fueron contratados.

En el caso de no existencia de testamento, la Sucesión será Intestada o Ab Intestato y deberá ser realizada la declaración de herederos que podrá hacerse ante Notario o en sede judicial en los casos en que sea necesario el llamamiento de parientes lejanos. 

A continuación se deberá hacer un inventario que recoja el activo y el pasivo del patrimonio del fallecido. El activo estará formado por sus propiedades, bienes y derechos y el pasivo que recogerá entre otros, las deudas, gastos de entierro, etc. 

Tras el inventario es necesario redactar del cuaderno particional donde figurarán los datos de los herederos y legatarios designados y los bienes, derechos y deudas que se adjudiquen a los mismos.

La escritura de herencia será otorgada ante notario y estará sujeta al pago de impuesto de sucesiones. El plazo para el pago del impuesto es de 6 meses desde el fallecimiento del causante pero podrá pedirse una prórroga del pago que deberá ser solicitada antes de que transcurran 5 meses desde el fallecimiento. 

En el caso de que existan bienes inmuebles se deberá aportar la escritura de herencia al Registro de la propiedad para proceder a la inscripción de la adjudicación o del usufructo de los mismos. Si bien esta inscripción no es obligaría, sí es aconsejable. En el caso de recibir un coche, del mismo modo, habrá que dar de alta el nuevo titular ante la DGT. 

También en los casos en que existan inmuebles corresponderá el pago de la Plusvalía al ayuntamiento donde estén situados dichos bienes inmuebles. El plazo para realizar el pago es de 6 meses prorrogables a un año a solicitud del interesado. 

¿Quieres más información? Los profesionales de Neogestion estamos a tu disposición para asesorarte y llevar a cabo toda la tramitación. Contacta con nosotros a través de www.neogestion.es

María José Galán Fernández
Neogestion

El contrato de arras

El contrato de arras es un documento privado mediante el que las partes se comprometen a celebrar con posterioridad un contrato de compraventa de un bien inmueble.

En virtud del contrato de arras, las partes suscriben un compromiso para efectuar la futura compraventa que supone la entrega de una suma de dinero en concepto de señal. Este tipo de documento tal y como hemos señalado es privado por lo que no es necesario acudir al Notario. 

El contrato de arras se perfecciona cuando se produce la entrega del dinero cuya función es asegurar la obligación.

Existen tres tipos de arras:

• Confirmatorias 
• Penales 
• Penitenciales 

Las arras confirmatorias tienen como finalidad garantizar a las partes la ejecución del contrato. Una vez cumplido el compromiso de compraventa, la cantidad entregada a modo de arras se imputa al precio del inmueble. En caso de incumplimiento se podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato o la resolución del mismo y el dinero entregado se imputará a la indemnización de daños y perjuicios. 

En la modalidad de arras penales la cantidad entregada para asegurar la obligación constituye una liquidación anticipada de la relación, es decir, funcionan como una indemnización anticipada para el caso de incumplimiento. 

La diferencia principal de este tipo de arras con las confirmatorias es que las arras penales despliegan sus efectos cuando se produce el incumplimiento de alguna de las partes, mientras que las confirmatorias producen efectos desde la perfección del contrato. La parte que cumple en el caso de arras penales puede optar por exigir que se cumpla el contrato o por quedarse con el dinero entregado como indemnización. 

Las arras penitenciales son las que aparecen recogidas en el artículo 1454 del Código Civil y suponen la posibilidad de que cualquiera de las partes pueda rescindir del contrato. De esta manera si rescinde la parte que entregó el dinero perderá el mismo, y si quien lo hace es la parte que lo recibió deberá devolverlo por duplicado. 

En el contrato de arras deberá quedar reflejado con total claridad el acuerdo adoptado por las partes, el importe de las arras y la forma de su pago. Además deberá de otorgarse un plazo máximo para formalizar la posterior compraventa. 

• Elementos del contrato: 

• Nombre de las partes 

• Descripción del bien objeto del compromiso de compraventa. 

• Precio 

• Forma de pago 

• Fecha de celebración de la compraventa. 

¿Estás pensando en comprar una vivienda? Ahora mismo es un buen momento para hacerlo, los profesionales de Neogestion te asesoramos y gestionamos todo el proceso de compraventa para tu comodidad. Contacta con nosotros a través de nuestra web www.neogestion.es

                                     

María José Galán Fernández

Neogestion Abogados

¿Qué régimen económico aplicamos al matrimonio?

El derecho común nos indica que a falta de capitulaciones, el régimen económico matrimonial al que estamos sujetos es el de la sociedad de gananciales.  Ello quiere decir,  en primer lugar, que éste régimen se aplica con la excepción de las regiones sujetas al  derecho foral, y en segundo lugar, que las capitulaciones matrimoniales tienen por objeto establecer las reglas de juego relativas al régimen económico matrimonial y, por tanto,  son necesarias para pactar un régimen económico distinto al establecido como derecho supletorio en nuestro Código Civil.

Antes de tomar la decisión adecuada es preciso conocer cómo se articula el régimen económico de gananciales y, para ello, debemos partir de la idea de que en éste régimen ambos cónyuges ponen en común desde el momento de celebración del matrimonio las ganancias o beneficios obtenidos por cualquiera de ellos de manera indistinta.

Son bienes gananciales:

• Los obtenidos por el trabajo o la industria de cualquiera de los cónyuges.
• Los frutos, rentas o intereses que produzcan tanto los bienes privativos como los gananciales.
• Los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común, bien se haga la adquisición para la comunidad, bien para uno solo de los esposos.
• Los adquiridos por derecho de retracto de carácter ganancial, aun cuando lo fueran con fondos privativos, en cuyo caso la sociedad será deudora del cónyuge por el valor satisfecho.
• Las Empresas y establecimientos fundados durante la vigencia de la sociedad por cualquiera de los cónyuges a expensas de los bienes comunes.

Dentro del régimen de gananciales no todos los bienes de los cónyuges pasan a ser bienes de la sociedad de gananciales, sino que habrá bienes que sigan perteneciendo de manera privativa a cada uno los esposos.

Son bienes privativos:

• Aquellos que pertenecen de manera exclusiva a uno de los cónyuges antes de constituirse la sociedad de gananciales.
• Los bienes que se adquieran después mediante título gratuito.
• Los bienes adquiridos a costa o por sustitución de bienes privativos.
• Los adquiridos por derecho de retracto pertenecientes a uno solo de los cónyuges.
• Los bienes y derechos patrimoniales inherentes a la persona y a los no transmisibles inter vivos.
• El resarcimiento por daños inferidos a la persona de uno de los cónyuges o a sus bienes privativos.
• Las ropas y  objetos de uso personal que no sean de extraordinario valor
• Los instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión u oficio, salvo cuando éstos sean parte integrante o pertenencias de un establecimiento o explotación de carácter común.
• Los bienes adquiridos por donaciones o testamentos a los dos cónyuges mientras dure la sociedad de gananciales pertenecerán a ésta; los dejados a uno solo de los cónyuges serán privativos.

Una vez dicho esto, cabe destacar que cada cónyuge responde con su patrimonio de las deudas que le son propias, y si sus bienes privativos no fueran suficientes para afrontar su responsabilidad, responderán de dichas deudas la mitad que le corresponda de los bienes gananciales.

Cargas y obligaciones de la sociedad de gananciales

• Serán de cargo de la sociedad de gananciales los gastos que se originen por alguna de las siguientes causas:
• El sostenimiento de la familia, la alimentación y educación de los hijos comunes y las atenciones de previsión acomodadas a los usos y a las circunstancias de la familia.
• La alimentación y educación de los hijos de uno solo de los cónyuges correrá a cargo de la sociedad de gananciales cuando convivan en el hogar familiar. En caso contrario, los gastos derivados de estos conceptos serán sufragados por la sociedad de gananciales, pero darán lugar a reintegro en el momento de la liquidación.
• La adquisición, tenencia y disfrute de los bienes comunes.
• La administración ordinaria de los bienes privativos de cualquiera de los cónyuges.
• La explotación regular de los negocios o el desempeño de la profesión, arte u oficio de cada cónyuge.
• Las cantidades donadas o prometidas por ambos cónyuges de común acuerdo, si no se pacta que serán abonadas con cargo a bienes de carácter privativo.

Los bienes gananciales deberán responder de las deudas contraídas por un solo cónyuge siempre que éstas:

• Se contraigan en el ejercicio de la potestad doméstica o de la gestión ordinaria de los bienes gananciales.
• Se derivan del ejercicio ordinario de la profesión u oficio.
• Fueron ocasionados por la administración ordinaria de los bienes propios o privativos de cada cónyuge.
• Son contraídas por los dos cónyuges o por uno de ellos con el consentimiento del otro.
• Si las deudas son de uno de los cónyuges y de la sociedad, responderán ambos solidariamente.
• Si uno de los cónyuges compra un bien a plazos sin el consentimiento del otro cónyuge, de la deuda responderá el propio bien, aunque puede extenderse la responsabilidad a otros bienes.
• Las deudas de juego de uno de los cónyuges serán consideradas como de la sociedad de gananciales siempre que el importe de éstas pueda calificarse como un gasto moderado según el uso y las circunstancias de la familia.

Si por el contrario, optamos por regir mediante capitulaciones el matrimonio según  las reglas de separación de bienes existirá independencia económica entre los cónyuges.

En ente régimen económico matrimonial cada miembro tiene libertad para adquirir, administrar y disponer de los bienes obtenidos antes o después del matrimonio sin necesidad de consentimiento del otro y cada uno de ellos debe contribuir a sufragar los gastos de la familia en proporción a sus recursos económicos.

Las deudas contraídas por cada uno de los consortes, serán de su responsabilidad exclusiva.

Nuestro Código Civil también nos concede la opción por optar por el régimen económico de participación, en el que cada uno de los cónyuges adquiere derecho a participar en las ganancias obtenidas por su consorte durante el tiempo en que dicho régimen esté vigente.

En esta elección a cada cónyuge le corresponde la administración, el disfrute y la libre disposición tanto de los bienes que le pertenecían en el momento de contraer matrimonio como de los que pueda adquirir después por cualquier título.

Si lo que estamos pensando es en modificar el régimen económico matrimonial debemos saber  que las capitulaciones pueden ser otorgadas para estipular, modificar o sustituir el régimen matrimonial en cualquier momento,  antes o después de la celebración del matrimonio. Y que para su validez habrá que otorgarlas en escritura pública, esto es, ante notario.

Si estas pensado en modificar tu régimen económico matrimonial contacta con nosotros y resolveremos todas tus dudas www.neogestion.es

María José Galán Fernández
Neogestion Abogados