miércoles, 4 de septiembre de 2013

Qué es y Cómo funciona el Fondo de Garantía Salarial


Qué es

El Fondo de Garantía Salarial es un Organismo autónomo adscrito al Ministerio de Empleo y Seguridad Social que garantiza a los trabajadores la percepción de salarios e indemnizaciones por despido o extinción de la relación laboral, pendientes por las empresas por encontrarse en situación legal insolvencia o por haber sido declaradas en situación de concurso. 

Abonadas las prestaciones FOGASA se subrogará obligatoriamente en los derechos y acciones de de los trabajadores para proceder en reclamación frente al empresario.



Personas Beneficiarias
  • Los trabajadores vinculados por relación laboral.
  • Las empresas, cuando se trate del resarcimiento de una parte de la indemnización abonada a los trabajadores en caso de despidos objetivos o extinción colectiva del contrato de trabajo anteriores al 15-7-12.



Colectivos excluidos de la acción protectora del FOGASA

Trabajadores al servicio del hogar, así como los administradores y consejeros de sociedades mercantiles capitalistas asimilados a trabajadores por cuenta ajena, en los términos del artículo 97.2.k de la Ley General de la Seguridad Social.

Así mismo, quedan excluidos, los socios trabajadores de cooperativas de trabajo asociado y de las cooperativas de explotación comunitaria de la tierra.



Cómo se financia

FOGASA recibe su financiación de las cotizaciones que tienen que aportar las empresas por sus trabajadores por contingencias de accidentes de trabajo, enfermedad profesional y desempleo en el sistema de la Seguridad Social de las empresas tanto públicas como privadas que ocupan a trabajadores por cuenta ajena.

  • El tipo de cotización podrá revisarse por el Gobierno, en función de las necesidades del Fondo.
  • Cantidades obtenidas por subrogación.
  • Rentas o fruto de su patrimonio o del Patrimonio del Estado adscrito al Fondo.
  • Otras previstas en las leyes.



Abono de Salarios

El Fondo de Garantía Salarial abonará a los trabajadores por cuenta ajena los salarios con sus pagas extraordinarias, incluidos los de tramitación, pendientes de pago por la declaración de insolvencia o procedimiento concursal de la empresa, cuando consten reconocidos en acta de conciliación judicial o administrativa (no es válida para salarios de tramitación), resolución judicial o, en su caso, certificación de la administración concursal. 

La cantidad máxima a abonar es la que resulta de multiplicar el doble del salario mínimo interprofesional diario, con prorrateo de pagas extraordinarias, por el número de días de salario pendientes de pago, con un máximo de ciento veinte días. 

No obstante, cuando la declaración de insolvencia o el auto del concurso sea anterior al 15-7-12, y se soliciten cantidades devengadas antes de esa fecha, los límites a tener en cuenta serán de 150 días de salario, sin que el salario base del cálculo pueda superar el triple del salario mínimo interprofesional diario con prorrateo de pagas extras. 

Año 2013 

S.M.I: 21,51 Euros

Doble S.M.I: 50,09 Euros 

Límite 120 días: 6.010,80 Euros



Abono de Indemnizaciones

Abono a los trabajadores de las indemnizaciones reconocidas en sentencia, auto, acta de conciliación judicial o resolución administrativa, a causa de despido (improcedente o nulo) o extinción de los contratos conforme a los artículos 50, 51 y 52 del Estatuto de los Trabajadores, y de extinción de contratos conforme al artículo 64 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, así como las indemnizaciones por finalización de contratos temporales o de duración determinada en los casos que legalmente procedan. 

El importe de la indemnización, a los solos efectos de abono por el Fondo de Garantía Salarial para los casos de despido o de extinción de los contratos por voluntad del trabajador mediando causa justa, se calculará sobre la base de treinta días por año de servicio. 

La cantidad máxima a abonar es una anualidad, sin que el salario diario, base del cálculo, pueda exceder del doble del Salario Mínimo Interprofesional, con inclusión de la parte proporcional de pagas extraordinarias. 

No obstante, cuando la extinción del contrato y la declaración de insolvencia o el auto de declaración del concurso sean anteriores al 15-7-12, ese límite será del triple del salario mínimo interprofesional, con inclusión de la parte proporcional de pagas extraordinarias. Deben estar reconocidas en: sentencia, auto, acta de conciliación judicial o resolución administrativa. Si se trata de una empresa en concurso, se precisa que los créditos consten en la certificación de la administración concursal, por una cantidad igual o superior a la reclamada. 

Año 2013 

S.M.I: 21,51 Euros

Doble S.M.I: 50,09 Euros 

Límite anualidad: 18.282,85 Euros 

Límite 40%-8 días: 7.313,14 Euros

El Fondo de Garantía Salarial abonará directamente, sin necesidad de declaración de insolvencia o concurso de la empresa, las siguientes indemnizaciones: 

En las empresas de menos de veinticinco trabajadores, con los límites siguientes: 

a) Por las extinciones anteriores al 12-02-2012, el 40% de la indemnización legal, con el tope del triple SMI y una anualidad, en caso de despido objetivo o extinción colectiva, conforme a los artículos 52.c), y 51 E.T. o art. 64 Ley Concursal. Quedan excluidos los contratos indefinidos suscritos a partir del 18 de junio de 2010, conforme al apartado 5º de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 35/2010, de 17 de septiembre. 

b) Por las extinciones a partir del 12-2-2012 hasta el 7-7-2012, resarcimiento a la empresa de una parte de la indemnización, equivalente a 8 días de salario por año de servicio, en caso de despido objetivo o colectivo, conforme a los arts. 51 y 52 del E.T. o art. 64 de la Ley Concursal, siempre que se tratase de un contrato indefinido, con el tope del triple del SMI y una anualidad. 

c) Por las extinciones desde el 8-7-2012 hasta el 14-7-2012, por las causas previstas en los artículos 51 y 52 de esta Ley o en el artículo 64 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, y referido a contratos indefinidos, abono al trabajador de 8 días por año de servicio, prorrateándose por meses los periodos de tiempo inferiores al año, con el tope del triple del SMI y una anualidad. 

d) Por las extinciones a partir del 15 de julio de 2012, por las causas previstas en los artículos 51 y 52 de esta Ley o en el artículo 64 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, referidos igualmente a contratos indefinidos, abono al trabajador de 8 días por año de servicio, prorrateándose por meses los periodos de tiempo inferiores al año, con el tope del doble del SMI y una anualidad. No responderá el Fondo de indemnización alguna en los supuestos de decisiones extintivas improcedentes, estando a cargo el empresario, en tales casos, el pago íntegro de la indemnización.

En los despidos objetivos o colectivos referidos a contratos indefinidos suscritos a partir del 18 de junio de 2010 y extinguidos antes del 12 de febrero de 2012, por las causas previstas en los arts. 51 y 52 ET, o art. 64 de la Ley Concursal, resarcimiento a la empresa de 8 días por año de servicio, cuando la duración del contrato sea superior a un año. 

En los supuestos de Expedientes de Regulación de Empleo, la autoridad laboral que constate la existencia de fuerza mayor, podrá acordar que la totalidad o una parte de la indemnización que corresponda a los trabajadores afectados por la extinción de sus contratos, sea satisfecha por el Fondo de Garantía Salarial, sin perjuicio del derecho de éste a resarcirse de la empresa. 

Año 2013 

S.M.I: 21,51 Euros

Doble S.M.I: 50,09 Euros 

Límite anualidad: 18.282,85 Euros 

Límite 40%-8 días: 7.313,14 Euros



Indemnizaciones excluidas del ámbito de protección de FOGASA

Se excluyen del ámbito de protección de FOGASA los pluses de distancia, transporte, vestuario, quebranto de moneda, desgaste de útiles y herramientas, dietas, complementos de Incapacidad Temporal, indemnizaciones derivadas de la movilidad geográfica y cualquier otro de naturaleza indemnizatoria, así como cualquier otro crédito que no tenga su origen en la relación laboral.



Tramitación

El procedimiento de solicitud de prestaciones a FOGASA podrá iniciarse de oficio, por acuerdo de la Secretaría General o de la Unidad Administrativa periférica correspondiente, o a instancia de los interesados o de sus apoderados.

Las solicitudes efectuadas en modelo oficial deberán presentarse acompañadas de la siguiente documentación: 
  • Fotocopia del Documento Nacional de Identidad. No será necesaria la aportación de copia del documento cuando el interesado autorice a la comprobación de los datos en los ficheros del Ministerio del Interior, sin perjuicio de su exhibición ante el funcionario para comprobación de la firma. En caso de actuar mediante apoderado, documento que acredite la representación (poder notarial, documento privado con firma legitimada o mediante comparecencia ante funcionario público).
  • Salarios: Acta de Conciliación, certificado de la administración concursal o Sentencia del Juzgado de lo Social.
  • Indemnización: Sentencia o Resolución administrativa que autorice la extinción del contrato de trabajo. Esta última deberá ser acompañada de acta de conciliación o resolución judicial donde se cuantifiquen las indemnizaciones.
  • Documento que acredite la situación de insolvencia del empresario: 
a) En caso de ejecución en vía laboral: 
  •  Auto de insolvencia. 
b) En caso de procedimiento concursal: 
  • Auto de declaración del concurso.
  • Certificación de reconocimiento de los créditos en el procedimiento concursal.

No precisa acreditar insolvencia cuando se solicite la prestación prevista en el artículo 33.8 del Estatuto de los Trabajadores o en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 35/2010, de 17 de septiembre, debiendo acompañar a la solicitud, además de la identificación del interesado (y del representante si lo hubiera), la siguiente documentación: 


  • Carta de despido objetivo, auto de extinción de las relaciones laborales dictado por el Juzgado Mercantil, resolución administrativa de expediente de regulación de empleo, o decisión empresarial de despido colectivo junto a la comunicación individual al trabajador afectado, según los casos; recibos de salarios de los tres últimos meses cuando en la documentación anterior no se acredite el salario diario; y además: 

  • Escrito del trabajador manifestando no haber reclamado contra la decisión extintiva en los veinte días hábiles siguientes a la fecha de efectos del despido objetivo cuando la solicitud corresponda al trabajador; o acreditación fehaciente del previo pago al trabajador del 100% de la indemnización legal, cuando la solicitud la presente la empresa (sólo extinciones anteriores al 15-7-12).



Plazo de solicitud

Un año contado desde la fecha del acta de conciliación, sentencia, auto o resolución de la autoridad laboral en que se reconozca la deuda por salarios o se fijen las indemnizaciones.

Dicho plazo se interrumpirá por el ejercicio de las acciones ejecutivas o de reconocimiento de los créditos en el procedimiento concursal, así como por las demás formas admitidas en Derecho.

En los casos de responsabilidad directa, un año desde la fecha de efectos del despido objetivo o colectivo, o bien desde la fecha en que se efectúe el pago completo al trabajador del 100 por ciento de la indemnización legal si la solicitud fuese a favor de la empresa.



Lugar de presentación

Si el procedimiento se iniciase a instancia de los interesados, la solicitud debidamente formalizada se presentará en la Unidad Administrativa del Fondo de Garantía Salarial de la provincia instructora, que será la provincia donde se encuentre el centro de trabajo (o donde tenga su sede el juzgado mercantil en caso de estar la empresa sometida a concurso) o bien en los registros de cualquier otro órgano administrativo que pertenezca a la Administración General del Estado, o la de cualquier Administración de las Comunidades Autónomas, o de las entidades locales que tengan suscrito el oportuno convenio, así como a través de las Oficinas de Correos en sobre abierto dirigido a la Unidad Administrativa del Fondo de Garantía Salarial de la provincia donde estuviese situado el centro de trabajo.

En el caso de solicitudes que se cursen en el extranjero, podrán hacerlo en la representación diplomática o consular española.

Asimismo podrá presentarse a través del Registro Electrónico del FOGASA cuya dirección es: www.registro.fogasa.meyss.es, cumplimentando los datos solicitados en el formulario, de acuerdo a las normas establecidas en el Anexo III de la Orden TIN/2942/2008, de 7 de octubre (BOE 16-X-08).




Abono de la prestación

Una vez intervenido y resuelto el expediente, se cursa la orden de pago a la entidad financiera colaboradora, comunicándose por la Unidad al solicitante o beneficiario el pago por transferencia bancaria de la prestación reconocida a la cuenta consignada en el impreso de solicitud. Excepcionalmente, se podrá efectuar el pago por cheque nominativo, que deberá ser previamente autorizado por la Secretaría General.



Impugnación de la resolución

Contra la Resolución administrativa cabe interponer demanda ante el Juzgado de lo Social en el plazo de un año a partir de la notificación.



Subrogación

El FOGASA se subrogará obligatoriamente en los derechos y acciones laborales frente a la empresa deudora, manteniendo los privilegios salariales que correspondan.

Quedan excluidas de subrogación las prestaciones de responsabilidad directa derivadas del artículo 33.8 del Estatuto de los Trabajadores y, transitoriamente, de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 35/2010 de 17 de septiembre


Los profesionales de Neogestion contamos con una dilatada experiencia en materia Laboral y Seguridad Social. Estamos a tu disposición para asesorarte y llevar a cabo todo tus trámites proporcionándote la  máxima confianza y eficacia en nuestro trabajo.

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María José Galán Fernández
Neogestion

lunes, 29 de julio de 2013

¿Cuándo prescriben las deudas?


Siguiendo la línea marcada en el post de la semana pasada referente al impago de alquileres, en estos momentos de crisis en los que las facturas se amontonan en los cajones de muchos hogares porque es imposible hacer frente a todos los pagos, muchos tienen la esperanza de que con el paso del tiempo sus deudas caigan en el olvido. 

Conviene saber que no por mirar para otro lado, no contestar al teléfono cuando el acreedor nos requiere el pago, ni por rezar, las deudas desaparecen. Lo que sí puede ocurrir es que la deuda prescriba o bien que expire el plazo para reclamarlas. 

El principio de seguridad jurídica exige la limitación del derecho de cobro trascurrido un determinado tiempo. Nuestro Código Civil regula la prescripción de las acciones en los artículos 1961 y siguientes. Así, cuando una deuda prescribe se pierde el derecho a reclamar el pago judicial y extrajudicialmente

Con carácter general, el artículo 1964 del Código Civil establece un plazo de prescripción para las deudas ordinarias que no tengan señalado plazo especial, y este es de 15 años. Sin embargo, en muchos casos este plazo es inferior e incluso superior, como es el caso de las deudas hipotecarias cuyo plazo de prescripción es de 20 años. 

¿Cómo se puede interrumpir el plazo de prescripción? El tiempo para la prescripción empieza a computarse desde el momento en que el acreedor pudo comenzar a reclamar la deuda. Según establece el artículo 1973 del Código Civil “La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor”

En cuanto al reconocimiento de la deuda, éste puede ser tácito o expreso por parte del deudor, bastando para que conste que se produzca el pago de los intereses, se solicite una ampliación del plazo o sea confesado a terceros. La acción de prescripción no es automática, es decir, no adquiere validez por el mero paso del tiempo legal establecido, sino que es necesario hacerla valer instancia de parte.

Tal y como hemos apuntado, no todas las deudas tienen el mismo plazo de prescripción, sucede por ejemplo, que las deudas con la Seguridad Social o Hacienda prescriben a los cuatros años (artículos 66 y 189 de la Ley General Tributaria y artículo 21 de la Ley de la Seguridad Social).

El artículo 1966 del Código Civil establece que prescriben a los 5 años las acciones para el pago de pensiones alimenticias, la de satisfacer el precio de los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas y cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves.

El artículo 1967 del Código Civil indica que prescriben a los 3 años las acciones para el cumplimiento de las siguientes obligaciones
  1. La de pagar a los Jueces, Abogados, Registradores, Notarios, Escribanos, peritos, agentes y curiales sus honorarios y derechos, y los gastos y desembolsos que hubiesen realizado en el desempeño de sus cargos u oficios en los asuntos a que las obligaciones se refieran
  2. La de satisfacer a los Farmacéuticos las medicinas que suministraron; a los Profesores y Maestros sus honorarios y estipendios por la enseñanza que dieron, o por el ejercicio de su profesión, arte u oficio.
  3. La de pagar a los menestrales, criados y jornaleros el importe de sus servicios, y el de los suministros o desembolsos que hubiesen hecho concernientes a los mismos.
  4. La de abonar a los posaderos la comida y habitación, y a los mercaderes el precio de los géneros vendidos a otros que no lo sean, o que siéndolo se dediquen a distinto tráfico.

El tiempo para la prescripción de las acciones a que se refieren los tres párrafos anteriores se contará desde que dejaron de prestarse los respectivos servicios.

Para el caso de herencias y copropiedades, no existe plazo de prescripción para ejercitar la acción entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes según establece el artículo 1965 del Código Civil.

Las deudas vinculadas a tarjetas de crédito y préstamos personales el plazo será el general que hemos visto de 15 años. 

En cuanto a las deudas contraídas por servicios de suministros: luz, gas, agua, teléfono, etc., la cuestión no es pacífica. La jurisprudencia no se pone de acuerdo respecto al plazo de prescripción de estos servicios y algunos tribunales aplican el plazo de 3 años establecido en el artículo 1967.3 del Código Civil, según el cual las acciones para exigir la obligación de abonar a los comerciantes el precio de los géneros vendidos prescribe en 3 años y otras el plazo de 5 años por tratarse de pagos mensuales o de duración inferior a un año como indica el artículo 1966 del mismo texto.

¿Tu empresa tiene recibos impagados? ¿Tu cliente no paga? ¿Te están exigiendo un pago que no te corresponde o que crees que ha prescrito? Los profesionales de Neogestion defendemos tus derechos con la máxima rapidez y eficacia. Contacta con nosotros a través de www.neogestion.es




María José Galán Fernández
Neogestion

lunes, 22 de julio de 2013

Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler


Los impagos en el alquiler de la vivienda a consecuencia de la crisis están a la orden del día. Muchos inquilinos no pueden hacer frente al pago y los propietarios se encuentran con el desagradable problema de tener que reclamar la renta al inquilino moroso. 

Lo aconsejable es comenzar reclamando el pago en vía amistosa, es decir, por las buenas. La idea básica es actuar a modo de “toque de atención” enviando una notificación por vía fehaciente al inquilino indicando el importe de la reclamación, o la resolución del contrato por impago, o ambas cosas al mismo tiempo. Lo habitual es proceder al envío mediante burofax o cualquier medio que pueda servir de prueba en la vía judicial. 

En el caso de que el requerimiento mediante la vía amistosa no surta efectos, la acción para solicitar el desahucio en vía judicial será llevada a cabo mediante la interposición de demanda, y será resuelta en juicio verbal para el que se requiere ir asistido de abogado y procurador.

Podría suceder que una vez iniciada la vía judicial el inquilino opte por pagar lo que debe o que se pueda llegar a un acuerdo entre ambas partes.

La reciente entrada en vigor de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos ha supuesto una serie de cambios que conviene conocer antes de hacer nuevos contratos de arrendamiento. En lo que nos ocupa, se agiliza la acción de desahucio de manera que en caso del impago de tan sólo un mes de la renta, transcurrido el plazo para pagar desde la recepción del requerimiento fehaciente, se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. 

Las principales novedades introducidas por esta reforma son:
  • La reducción de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento.  La duración del contrato es pactada libremente por las partes.  Si esta duración pactada fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará de forma obligatoria por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Se modifica también la prórroga tácita que pasa de tres a un año. 
  • Existe también la posibilidad de revisar el precio del arrendamiento a partir del tercer año sin tener que ligarlo al IPC como ocurría hasta ahora.
  • Se da la posibilidad al arrendatario de plantear la realización de reformas de mejora del inmueble y que el coste de las misma le sea descontado de las mensualidades del alquiler. 
  • El arrendatario podrá dar por finalizado el contrato transcurridos seis meses sin tener que esperar una anualidad, previo aviso con un mes de antelación y sin tener que indemnizar al arrendador (salvo que se hubiera estipulado lo contrario en el contrato).
  • Por su parte, el propietario podrá recuperar la vivienda en caso de necesitarla como vivienda habitual para él o para un familiar de primer grado o para su  ex cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, comunicándolo con al menos dos meses de antelación al arrendatario y habiendo transcurrido un año desde la celebración del contrato.
  • Cuando la vivienda arrendada sea transmitida, el nuevo comprador no se tendrá que respetar el contrato de arrendamiento salvo que esté inscrito en el registro de la propiedad dándose así validez al contrato de arrendamiento frente a terceros.
  • EL Gobierno ha creado un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler otorgando la posibilidad a los propietarios de consultar los datos sobre los potenciales arrendatarios de cara a evitar futuros problemas de impagos. 
Los profesionales de Neogestion recomendamos que ante una situación de impago de alquiler, todas las gestiones sean iniciadas ya desde la vía amistosa de la mano de un abogado experto. 

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María José Galán Fernández
Neogestion

lunes, 15 de julio de 2013

Trámites tras el fallecimiento de un familiar


Cuando fallece un familiar es necesario recopilar lo siguientes documentos oficiales:

  • Certificado de defunción que expide el Registro Civil y que acredita el fallecimiento de la persona. 
  • Certificado de últimas voluntades que expide el Ministerio de Justicia. Este certificado es el documento que acredita si una persona había otorgado testamento en algún momento y ante qué Notario. Esto permite a los herederos dirigirse al Notario autorizante y obtener la copia necesaria para la realizar los actos sucesorios. 
  • Certificado de Contratos de Seguro de Cobertura de fallecimiento que emite el Ministerio de Justicia. Este documento acredita la existencia de seguros vigentes a nombre de la persona fallecida y la entidad aseguradora con la que fueron contratados.

En el caso de no existencia de testamento, la Sucesión será Intestada o Ab Intestato y deberá ser realizada la declaración de herederos que podrá hacerse ante Notario o en sede judicial en los casos en que sea necesario el llamamiento de parientes lejanos. 

A continuación se deberá hacer un inventario que recoja el activo y el pasivo del patrimonio del fallecido. El activo estará formado por sus propiedades, bienes y derechos y el pasivo que recogerá entre otros, las deudas, gastos de entierro, etc. 

Tras el inventario es necesario redactar del cuaderno particional donde figurarán los datos de los herederos y legatarios designados y los bienes, derechos y deudas que se adjudiquen a los mismos.

La escritura de herencia será otorgada ante notario y estará sujeta al pago de impuesto de sucesiones. El plazo para el pago del impuesto es de 6 meses desde el fallecimiento del causante pero podrá pedirse una prórroga del pago que deberá ser solicitada antes de que transcurran 5 meses desde el fallecimiento. 

En el caso de que existan bienes inmuebles se deberá aportar la escritura de herencia al Registro de la propiedad para proceder a la inscripción de la adjudicación o del usufructo de los mismos. Si bien esta inscripción no es obligaría, sí es aconsejable. En el caso de recibir un coche, del mismo modo, habrá que dar de alta el nuevo titular ante la DGT. 

También en los casos en que existan inmuebles corresponderá el pago de la Plusvalía al ayuntamiento donde estén situados dichos bienes inmuebles. El plazo para realizar el pago es de 6 meses prorrogables a un año a solicitud del interesado. 

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María José Galán Fernández
Neogestion

martes, 9 de julio de 2013

El contrato de arras



El contrato de arras es un documento privado mediante el que las partes se comprometen a celebrar con posterioridad un contrato de compraventa de un bien inmueble.

En virtud del contrato de arras, las partes suscriben un compromiso para efectuar la futura compraventa que supone la entrega de una suma de dinero en concepto de señal. Este tipo de documento tal y como hemos señalado es privado por lo que no es necesario acudir al Notario. 


El contrato de arras se perfecciona cuando se produce la entrega del dinero cuya función es asegurar la obligación.


Existen tres tipos de arras:

  • Confirmatorias 
  • Penales 
  • Penitenciales 

Las arras confirmatorias tienen como finalidad garantizar a las partes la ejecución del contrato. Una vez cumplido el compromiso de compraventa, la cantidad entregada a modo de arras se imputa al precio del inmueble. En caso de incumplimiento se podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato o la resolución del mismo y el dinero entregado se imputará a la indemnización de daños y perjuicios. 



En la modalidad de arras penales la cantidad entregada para asegurar la obligación constituye una liquidación anticipada de la relación, es decir, funcionan como una indemnización anticipada para el caso de incumplimiento. 



La diferencia principal de este tipo de arras con las confirmatorias es que las arras penales despliegan sus efectos cuando se produce el incumplimiento de alguna de las partes, mientras que las confirmatorias producen efectos desde la perfección del contrato. La parte que cumple en el caso de arras penales puede optar por exigir que se cumpla el contrato o por quedarse con el dinero entregado como indemnización. 

Las arras penitenciales son las que aparecen recogidas en el artículo 1454 del Código Civil y suponen la posibilidad de que cualquiera de las partes pueda rescindir del contrato. De esta manera si rescinde la parte que entregó el dinero perderá el mismo, y si quien lo hace es la parte que lo recibió deberá devolverlo por duplicado. 

En el contrato de arras deberá quedar reflejado con total claridad el acuerdo adoptado por las partes, el importe de las arras y la forma de su pago. Además deberá de otorgarse un plazo máximo para formalizar la posterior compraventa. 
  • Elementos del contrato: 
  • Nombre de las partes 
  • Descripción del bien objeto del compromiso de compraventa. 
  • Precio 
  • Forma de pago 
  • Fecha de celebración de la compraventa. 
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María José Galán Fernández
Neogestion Abogados