Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler

Los impagos en el alquiler de la vivienda a consecuencia de la crisis están a la orden del día. Muchos inquilinos no pueden hacer frente al pago y los propietarios se encuentran con el desagradable problema de tener que reclamar la renta al inquilino moroso. 

Lo aconsejable es comenzar reclamando el pago en vía amistosa, es decir, por las buenas. La idea básica es actuar a modo de “toque de atención” enviando una notificación por vía fehaciente al inquilino indicando el importe de la reclamación, o la resolución del contrato por impago, o ambas cosas al mismo tiempo. Lo habitual es proceder al envío mediante burofax o cualquier medio que pueda servir de prueba en la vía judicial. 

En el caso de que el requerimiento mediante la vía amistosa no surta efectos, la acción para solicitar el desahucio en vía judicial será llevada a cabo mediante la interposición de demanda, y será resuelta en juicio verbal para el que se requiere ir asistido de abogado y procurador.

Podría suceder que una vez iniciada la vía judicial el inquilino opte por pagar lo que debe o que se pueda llegar a un acuerdo entre ambas partes.

La reciente entrada en vigor de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos ha supuesto una serie de cambios que conviene conocer antes de hacer nuevos contratos de arrendamiento. En lo que nos ocupa, se agiliza la acción de desahucio de manera que en caso del impago de tan sólo un mes de la renta, transcurrido el plazo para pagar desde la recepción del requerimiento fehaciente, se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. 

Las principales novedades introducidas por esta reforma son:

• La reducción de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento.  La duración del contrato es pactada libremente por las partes.  Si esta duración pactada fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará de forma obligatoria por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Se modifica también la prórroga tácita que pasa de tres a un año. 
• Existe también la posibilidad de revisar el precio del arrendamiento a partir del tercer año sin tener que ligarlo al IPC como ocurría hasta ahora.
• Se da la posibilidad al arrendatario de plantear la realización de reformas de mejora del inmueble y que el coste de las misma le sea descontado de las mensualidades del alquiler. 
• El arrendatario podrá dar por finalizado el contrato transcurridos seis meses sin tener que esperar una anualidad, previo aviso con un mes de antelación y sin tener que indemnizar al arrendador (salvo que se hubiera estipulado lo contrario en el contrato).
• Por su parte, el propietario podrá recuperar la vivienda en caso de necesitarla como vivienda habitual para él o para un familiar de primer grado o para su  ex cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, comunicándolo con al menos dos meses de antelación al arrendatario y habiendo transcurrido un año desde la celebración del contrato.
• Cuando la vivienda arrendada sea transmitida, el nuevo comprador no se tendrá que respetar el contrato de arrendamiento salvo que esté inscrito en el registro de la propiedad dándose así validez al contrato de arrendamiento frente a terceros.
• EL Gobierno ha creado un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler otorgando la posibilidad a los propietarios de consultar los datos sobre los potenciales arrendatarios de cara a evitar futuros problemas de impagos. 

Los profesionales de Neogestion recomendamos que ante una situación de impago de alquiler, todas las gestiones sean iniciadas ya desde la vía amistosa de la mano de un abogado experto. 

Contacta con nosotros a través de nuestra web www.neogestion.es o del teléfono 914.343.442 y solucionaremos de la manera más rápida posible esta incómoda situación encontrando la mejor solución adaptada a tu caso. 

María José Galán Fernández

Neogestion

Trámites tras el fallecimiento de un familiar

Cuando fallece un familiar es necesario recopilar lo siguientes documentos oficiales:

• Certificado de defunción que expide el Registro Civil y que acredita el fallecimiento de la persona. 
• Certificado de últimas voluntades que expide el Ministerio de Justicia. Este certificado es el documento que acredita si una persona había otorgado testamento en algún momento y ante qué Notario. Esto permite a los herederos dirigirse al Notario autorizante y obtener la copia necesaria para la realizar los actos sucesorios. 
• Certificado de Contratos de Seguro de Cobertura de fallecimiento que emite el Ministerio de Justicia. Este documento acredita la existencia de seguros vigentes a nombre de la persona fallecida y la entidad aseguradora con la que fueron contratados.

En el caso de no existencia de testamento, la Sucesión será Intestada o Ab Intestato y deberá ser realizada la declaración de herederos que podrá hacerse ante Notario o en sede judicial en los casos en que sea necesario el llamamiento de parientes lejanos. 

A continuación se deberá hacer un inventario que recoja el activo y el pasivo del patrimonio del fallecido. El activo estará formado por sus propiedades, bienes y derechos y el pasivo que recogerá entre otros, las deudas, gastos de entierro, etc. 

Tras el inventario es necesario redactar del cuaderno particional donde figurarán los datos de los herederos y legatarios designados y los bienes, derechos y deudas que se adjudiquen a los mismos.

La escritura de herencia será otorgada ante notario y estará sujeta al pago de impuesto de sucesiones. El plazo para el pago del impuesto es de 6 meses desde el fallecimiento del causante pero podrá pedirse una prórroga del pago que deberá ser solicitada antes de que transcurran 5 meses desde el fallecimiento. 

En el caso de que existan bienes inmuebles se deberá aportar la escritura de herencia al Registro de la propiedad para proceder a la inscripción de la adjudicación o del usufructo de los mismos. Si bien esta inscripción no es obligaría, sí es aconsejable. En el caso de recibir un coche, del mismo modo, habrá que dar de alta el nuevo titular ante la DGT. 

También en los casos en que existan inmuebles corresponderá el pago de la Plusvalía al ayuntamiento donde estén situados dichos bienes inmuebles. El plazo para realizar el pago es de 6 meses prorrogables a un año a solicitud del interesado. 

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María José Galán Fernández
Neogestion

El contrato de arras

El contrato de arras es un documento privado mediante el que las partes se comprometen a celebrar con posterioridad un contrato de compraventa de un bien inmueble.

En virtud del contrato de arras, las partes suscriben un compromiso para efectuar la futura compraventa que supone la entrega de una suma de dinero en concepto de señal. Este tipo de documento tal y como hemos señalado es privado por lo que no es necesario acudir al Notario. 

El contrato de arras se perfecciona cuando se produce la entrega del dinero cuya función es asegurar la obligación.

Existen tres tipos de arras:

• Confirmatorias 
• Penales 
• Penitenciales 

Las arras confirmatorias tienen como finalidad garantizar a las partes la ejecución del contrato. Una vez cumplido el compromiso de compraventa, la cantidad entregada a modo de arras se imputa al precio del inmueble. En caso de incumplimiento se podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato o la resolución del mismo y el dinero entregado se imputará a la indemnización de daños y perjuicios. 

En la modalidad de arras penales la cantidad entregada para asegurar la obligación constituye una liquidación anticipada de la relación, es decir, funcionan como una indemnización anticipada para el caso de incumplimiento. 

La diferencia principal de este tipo de arras con las confirmatorias es que las arras penales despliegan sus efectos cuando se produce el incumplimiento de alguna de las partes, mientras que las confirmatorias producen efectos desde la perfección del contrato. La parte que cumple en el caso de arras penales puede optar por exigir que se cumpla el contrato o por quedarse con el dinero entregado como indemnización. 

Las arras penitenciales son las que aparecen recogidas en el artículo 1454 del Código Civil y suponen la posibilidad de que cualquiera de las partes pueda rescindir del contrato. De esta manera si rescinde la parte que entregó el dinero perderá el mismo, y si quien lo hace es la parte que lo recibió deberá devolverlo por duplicado. 

En el contrato de arras deberá quedar reflejado con total claridad el acuerdo adoptado por las partes, el importe de las arras y la forma de su pago. Además deberá de otorgarse un plazo máximo para formalizar la posterior compraventa. 

• Elementos del contrato: 

• Nombre de las partes 

• Descripción del bien objeto del compromiso de compraventa. 

• Precio 

• Forma de pago 

• Fecha de celebración de la compraventa. 

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María José Galán Fernández

Neogestion Abogados

¿Estás pensando en adquirir o transmitir una VPO en la Comunidad de Madrid?

Las viviendas protegidas se encuentran sometidas a régimen de protección durante un determinado número de años que varía en función del tipo de vivienda protegida que se trate. En estos casos los propietarios no pueden transmitir la vivienda a un precio libre durante este período de tiempo, pero sí les es posible su transmisión a un precio máximo legal de venta que es establecido por la Comunidad de Madrid para cada municipio. 

En determinados casos, para poder transmitir una vivienda en régimen de VPO es necesario solicitar una autorización de venta. Para solicitar dicha autorización se ha de tener en cuenta el tipo de vivienda protegida objeto de la transmisión:

• Viviendas de Protección Oficial de promoción pública.
• Viviendas de Protección Oficial de promoción privada establecidas en el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre.
• Viviendas existentes/usadas que hubiesen obtenido ayudas al amparo de Planes de Vivienda.

Cuando la vivienda protegida que se pretende transmitir esté ubicada en alguno de los municipios delimitados por la Orden 2907/2005 será necesaria autorización. Estos municipios son: jalvir, Alcalá de Henares, Alcobendas, Alcorcón, Algete, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Boadilla del Monte, Brunete, Ciempozuelos, Cobeña, Collado Villalba, Colmenarejo, Colmenar Viejo, Coslada, El Escorial, Fuenlabrada, Fuente el Saz de Jarama, Galapagar, Getafe, Humanes de Madrid, Las Rozas de Madrid, Leganés, Madrid, Majadahonda, Mejorada del Campo, Moraleja de Enmedio, Móstoles, Navalcarnero, Paracuellos de Jarama, Parla, Pinto, Pozuelo de Alarcón, Rivas-Vaciamadrid, San Fernando de Henares, San Lorenzo de El Escorial, San Martín de la Vega, San Sebastián de los Reyes, Torrejón de Ardoz, Torrelodones, Tres Cantos, Valdemoro, Velilla de San Antonio, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón.

En estos casos la Comunidad de Madrid está facultada para ejercer los derechos de tanteo y retracto en las segundas o posteriores transmisiones onerosas de VPO.

Es también necesaria autorización de venta cuando se hayan obtenido ayudas para la adquisición de la vivienda objeto de transmisión aún no estando ésta ubicada en alguno de los mencionados municipios, y en los casos en que se trate de Viviendas de Protección Oficial Pública mientras dure el régimen de protección para transmitir. 

Mediante el Derecho de Tanteo la Comunidad de Madrid tiene preferencia para adquirir la vivienda cuando se pretende transmitir en segundas o posteriores transmisiones onerosas. En el caso de que sea ejercido este derecho, la Comunidad de Madrid tendrá un plazo máximo de 3 meses para proceder al pago de la vivienda, computable desde la fecha de notificación de la Resolución en la que se acuerda que se va a ejercer este derecho. 

El Derecho de Retracto permite a la Comunidad de Madrid tener preferencia en adquirir la VPO una vez haya sido transmitada. Este derecho podrá ser ejercicio cuando no se hubiese solicitado la autorización para transmisión o cuando efectuada la solicitud se hubiera omitido en la misma alguno de los requisitos exigidos por la legislación aplicable a la misma. También se podrá ejercer el derecho de retracto cuando el precio efectivo de la transmisión de la vivienda sea inferior al presentado en la solicitud de autorización. 

Los Derechos de Tanteo y Retracto afectan a la vivienda y demás anejos vinculados registralmente a la misma tal y como son plazas de garaje y trasteros. 

No es necesario solicitar autorización para venta en los supuestos de disolución de comunidad de gananciales cuando la vivienda haya sido adjudicada a uno de los cónyuges, y tampoco en los casos de extinción de condominio de igual modo, cuando la vivienda sea adjudicada a uno de los comuneros.

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María José Galán Fernández
Neogestion Abogados

¿Dudas sobre el disfrute de Vacaciones?

Se acerca el momento de las esperadas vacaciones pero ¿qué sucede si tu empresa toma la decisión de que no las disfrutes a cambio de compensación económica?

El artículo 38 del Estatuto de los Trabajadores establece lo siguiente:

• “1. El período de vacaciones anuales retribuidas, no sustituible por compensación económica, será el pactado en convenio colectivo o contrato individual. En ningún caso la duración será inferior a treinta días naturales.”

La respuesta es clara, las vacaciones no se pueden compensar económicamente y, por tanto, cualquier pacto en contrario sería nulo.

Existe una salvedad para el caso de extinción de contrato de trabajo que imposibilite el disfrute de las mismas. En estos casos, una vez extinguido el contrato, respecto a las vacaciones pendientes de disfrutar la empresa deberá proceder a su abono y cotización la Seguridad Social. 

¿Y si tu empresa te impone las fechas en que debes disfrutar tus vacaciones?

El mismo artículo 38 del Estatuto de los Trabajadores en sus apartados segundo y tercero indica: 

• “2. El período o períodos de su disfrute se fijará de común acuerdo entre el empresario y el trabajador, de conformidad con lo establecido en su caso en los convenios colectivos sobre planificación anual de las vacaciones. En caso de desacuerdo entre las partes, la jurisdicción competente fijará la fecha que para el disfrute corresponda y su decisión será irrecurrible. El procedimiento será sumario y preferente.

• 3. El calendario de vacaciones se fijará en cada empresa. El trabajador conocerá las fechas que le correspondan dos meses antes, al menos, del comienzo del disfrute.”

Lo primero que debemos tener en cuenta sobre las fechas de disfrute de las vacaciones es que habrá que atenerse a lo que el convenio aplicable establezca. La empresa nunca podrá imponer una fecha que contradiga lo establecido en el convenio y, en ausencia del mismo serán establecidas de común acuerdo entre las partes. Además éstas tendrán que quedar fijadas al menos dos meses antes de comenzar a disfrutarlas. 

¿Pierdo mis vacaciones si coinciden con una baja?

El artículo 38 del Estatuto de los Trabajadores no puede ser más claro: 

• “Cuando el período de vacaciones fijado en el calendario de vacaciones de la empresa al que se refiere el párrafo anterior coincida en el tiempo con una incapacidad temporal derivada del embarazo, el parto o la lactancia natural o con el período de suspensión del contrato de trabajo previsto en el artículo 48.4 y 48.bis de esta Ley, se tendrá derecho a disfrutar las vacaciones en fecha distinta a la de la incapacidad temporal o a la del disfrute del permiso que por aplicación de dicho precepto le correspondiera, al finalizar el período de suspensión, aunque haya terminado el año natural a que correspondan.

• En el supuesto de que el período de vacaciones coincida con una incapacidad temporal por contingencias distintas a las señaladas en el párrafo anterior que imposibilite al trabajador disfrutarlas, total o parcialmente, durante el año natural a que corresponden, el trabajador podrá hacerlo una vez finalice su incapacidad y siempre que no hayan transcurrido más de dieciocho meses a partir del final del año en que se hayan originado.”

Aunque la situación de baja se ocasionara antes o durante el período de disfrute de vacaciones, el derecho a disfrutarlas no se pierde.

Si tu empresa ha incumplido lo establecido en el artículo. 38 del Estatuto de los Trabajadores puedes y debes ejercer el derecho que te corresponde ante la jurisdicción social mediante un  procedimiento sumario y preferente con sentencia no recurrible.

Neogestion cuenta con un equipo profesional de abogados y técnicos especialistas en Derecho Laboral con una dilatada experiencia, dispuestos a asesorarte. Contacta con nosotros en www.neogestion.es

María José Galán Fernández

Neogestion Abogados