lunes, 29 de julio de 2013

¿Cuándo prescriben las deudas?


Siguiendo la línea marcada en el post de la semana pasada referente al impago de alquileres, en estos momentos de crisis en los que las facturas se amontonan en los cajones de muchos hogares porque es imposible hacer frente a todos los pagos, muchos tienen la esperanza de que con el paso del tiempo sus deudas caigan en el olvido. 

Conviene saber que no por mirar para otro lado, no contestar al teléfono cuando el acreedor nos requiere el pago, ni por rezar, las deudas desaparecen. Lo que sí puede ocurrir es que la deuda prescriba o bien que expire el plazo para reclamarlas. 

El principio de seguridad jurídica exige la limitación del derecho de cobro trascurrido un determinado tiempo. Nuestro Código Civil regula la prescripción de las acciones en los artículos 1961 y siguientes. Así, cuando una deuda prescribe se pierde el derecho a reclamar el pago judicial y extrajudicialmente

Con carácter general, el artículo 1964 del Código Civil establece un plazo de prescripción para las deudas ordinarias que no tengan señalado plazo especial, y este es de 15 años. Sin embargo, en muchos casos este plazo es inferior e incluso superior, como es el caso de las deudas hipotecarias cuyo plazo de prescripción es de 20 años. 

¿Cómo se puede interrumpir el plazo de prescripción? El tiempo para la prescripción empieza a computarse desde el momento en que el acreedor pudo comenzar a reclamar la deuda. Según establece el artículo 1973 del Código Civil “La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor”

En cuanto al reconocimiento de la deuda, éste puede ser tácito o expreso por parte del deudor, bastando para que conste que se produzca el pago de los intereses, se solicite una ampliación del plazo o sea confesado a terceros. La acción de prescripción no es automática, es decir, no adquiere validez por el mero paso del tiempo legal establecido, sino que es necesario hacerla valer instancia de parte.

Tal y como hemos apuntado, no todas las deudas tienen el mismo plazo de prescripción, sucede por ejemplo, que las deudas con la Seguridad Social o Hacienda prescriben a los cuatros años (artículos 66 y 189 de la Ley General Tributaria y artículo 21 de la Ley de la Seguridad Social).

El artículo 1966 del Código Civil establece que prescriben a los 5 años las acciones para el pago de pensiones alimenticias, la de satisfacer el precio de los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas y cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves.

El artículo 1967 del Código Civil indica que prescriben a los 3 años las acciones para el cumplimiento de las siguientes obligaciones
  1. La de pagar a los Jueces, Abogados, Registradores, Notarios, Escribanos, peritos, agentes y curiales sus honorarios y derechos, y los gastos y desembolsos que hubiesen realizado en el desempeño de sus cargos u oficios en los asuntos a que las obligaciones se refieran
  2. La de satisfacer a los Farmacéuticos las medicinas que suministraron; a los Profesores y Maestros sus honorarios y estipendios por la enseñanza que dieron, o por el ejercicio de su profesión, arte u oficio.
  3. La de pagar a los menestrales, criados y jornaleros el importe de sus servicios, y el de los suministros o desembolsos que hubiesen hecho concernientes a los mismos.
  4. La de abonar a los posaderos la comida y habitación, y a los mercaderes el precio de los géneros vendidos a otros que no lo sean, o que siéndolo se dediquen a distinto tráfico.

El tiempo para la prescripción de las acciones a que se refieren los tres párrafos anteriores se contará desde que dejaron de prestarse los respectivos servicios.

Para el caso de herencias y copropiedades, no existe plazo de prescripción para ejercitar la acción entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes según establece el artículo 1965 del Código Civil.

Las deudas vinculadas a tarjetas de crédito y préstamos personales el plazo será el general que hemos visto de 15 años. 

En cuanto a las deudas contraídas por servicios de suministros: luz, gas, agua, teléfono, etc., la cuestión no es pacífica. La jurisprudencia no se pone de acuerdo respecto al plazo de prescripción de estos servicios y algunos tribunales aplican el plazo de 3 años establecido en el artículo 1967.3 del Código Civil, según el cual las acciones para exigir la obligación de abonar a los comerciantes el precio de los géneros vendidos prescribe en 3 años y otras el plazo de 5 años por tratarse de pagos mensuales o de duración inferior a un año como indica el artículo 1966 del mismo texto.

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María José Galán Fernández
Neogestion

lunes, 22 de julio de 2013

Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler


Los impagos en el alquiler de la vivienda a consecuencia de la crisis están a la orden del día. Muchos inquilinos no pueden hacer frente al pago y los propietarios se encuentran con el desagradable problema de tener que reclamar la renta al inquilino moroso. 

Lo aconsejable es comenzar reclamando el pago en vía amistosa, es decir, por las buenas. La idea básica es actuar a modo de “toque de atención” enviando una notificación por vía fehaciente al inquilino indicando el importe de la reclamación, o la resolución del contrato por impago, o ambas cosas al mismo tiempo. Lo habitual es proceder al envío mediante burofax o cualquier medio que pueda servir de prueba en la vía judicial. 

En el caso de que el requerimiento mediante la vía amistosa no surta efectos, la acción para solicitar el desahucio en vía judicial será llevada a cabo mediante la interposición de demanda, y será resuelta en juicio verbal para el que se requiere ir asistido de abogado y procurador.

Podría suceder que una vez iniciada la vía judicial el inquilino opte por pagar lo que debe o que se pueda llegar a un acuerdo entre ambas partes.

La reciente entrada en vigor de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos ha supuesto una serie de cambios que conviene conocer antes de hacer nuevos contratos de arrendamiento. En lo que nos ocupa, se agiliza la acción de desahucio de manera que en caso del impago de tan sólo un mes de la renta, transcurrido el plazo para pagar desde la recepción del requerimiento fehaciente, se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. 

Las principales novedades introducidas por esta reforma son:
  • La reducción de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento.  La duración del contrato es pactada libremente por las partes.  Si esta duración pactada fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará de forma obligatoria por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Se modifica también la prórroga tácita que pasa de tres a un año. 
  • Existe también la posibilidad de revisar el precio del arrendamiento a partir del tercer año sin tener que ligarlo al IPC como ocurría hasta ahora.
  • Se da la posibilidad al arrendatario de plantear la realización de reformas de mejora del inmueble y que el coste de las misma le sea descontado de las mensualidades del alquiler. 
  • El arrendatario podrá dar por finalizado el contrato transcurridos seis meses sin tener que esperar una anualidad, previo aviso con un mes de antelación y sin tener que indemnizar al arrendador (salvo que se hubiera estipulado lo contrario en el contrato).
  • Por su parte, el propietario podrá recuperar la vivienda en caso de necesitarla como vivienda habitual para él o para un familiar de primer grado o para su  ex cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, comunicándolo con al menos dos meses de antelación al arrendatario y habiendo transcurrido un año desde la celebración del contrato.
  • Cuando la vivienda arrendada sea transmitida, el nuevo comprador no se tendrá que respetar el contrato de arrendamiento salvo que esté inscrito en el registro de la propiedad dándose así validez al contrato de arrendamiento frente a terceros.
  • EL Gobierno ha creado un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler otorgando la posibilidad a los propietarios de consultar los datos sobre los potenciales arrendatarios de cara a evitar futuros problemas de impagos. 
Los profesionales de Neogestion recomendamos que ante una situación de impago de alquiler, todas las gestiones sean iniciadas ya desde la vía amistosa de la mano de un abogado experto. 

Contacta con nosotros a través de nuestra web www.neogestion.es o del teléfono 914.343.442 y solucionaremos de la manera más rápida posible esta incómoda situación encontrando la mejor solución adaptada a tu caso. 





María José Galán Fernández
Neogestion

lunes, 15 de julio de 2013

Trámites tras el fallecimiento de un familiar


Cuando fallece un familiar es necesario recopilar lo siguientes documentos oficiales:

  • Certificado de defunción que expide el Registro Civil y que acredita el fallecimiento de la persona. 
  • Certificado de últimas voluntades que expide el Ministerio de Justicia. Este certificado es el documento que acredita si una persona había otorgado testamento en algún momento y ante qué Notario. Esto permite a los herederos dirigirse al Notario autorizante y obtener la copia necesaria para la realizar los actos sucesorios. 
  • Certificado de Contratos de Seguro de Cobertura de fallecimiento que emite el Ministerio de Justicia. Este documento acredita la existencia de seguros vigentes a nombre de la persona fallecida y la entidad aseguradora con la que fueron contratados.

En el caso de no existencia de testamento, la Sucesión será Intestada o Ab Intestato y deberá ser realizada la declaración de herederos que podrá hacerse ante Notario o en sede judicial en los casos en que sea necesario el llamamiento de parientes lejanos. 

A continuación se deberá hacer un inventario que recoja el activo y el pasivo del patrimonio del fallecido. El activo estará formado por sus propiedades, bienes y derechos y el pasivo que recogerá entre otros, las deudas, gastos de entierro, etc. 

Tras el inventario es necesario redactar del cuaderno particional donde figurarán los datos de los herederos y legatarios designados y los bienes, derechos y deudas que se adjudiquen a los mismos.

La escritura de herencia será otorgada ante notario y estará sujeta al pago de impuesto de sucesiones. El plazo para el pago del impuesto es de 6 meses desde el fallecimiento del causante pero podrá pedirse una prórroga del pago que deberá ser solicitada antes de que transcurran 5 meses desde el fallecimiento. 

En el caso de que existan bienes inmuebles se deberá aportar la escritura de herencia al Registro de la propiedad para proceder a la inscripción de la adjudicación o del usufructo de los mismos. Si bien esta inscripción no es obligaría, sí es aconsejable. En el caso de recibir un coche, del mismo modo, habrá que dar de alta el nuevo titular ante la DGT. 

También en los casos en que existan inmuebles corresponderá el pago de la Plusvalía al ayuntamiento donde estén situados dichos bienes inmuebles. El plazo para realizar el pago es de 6 meses prorrogables a un año a solicitud del interesado. 

¿Quieres más información? Los profesionales de Neogestion estamos a tu disposición para asesorarte y llevar a cabo toda la tramitación. Contacta con nosotros a través de www.neogestion.es



María José Galán Fernández
Neogestion

martes, 9 de julio de 2013

El contrato de arras



El contrato de arras es un documento privado mediante el que las partes se comprometen a celebrar con posterioridad un contrato de compraventa de un bien inmueble.

En virtud del contrato de arras, las partes suscriben un compromiso para efectuar la futura compraventa que supone la entrega de una suma de dinero en concepto de señal. Este tipo de documento tal y como hemos señalado es privado por lo que no es necesario acudir al Notario. 


El contrato de arras se perfecciona cuando se produce la entrega del dinero cuya función es asegurar la obligación.


Existen tres tipos de arras:

  • Confirmatorias 
  • Penales 
  • Penitenciales 

Las arras confirmatorias tienen como finalidad garantizar a las partes la ejecución del contrato. Una vez cumplido el compromiso de compraventa, la cantidad entregada a modo de arras se imputa al precio del inmueble. En caso de incumplimiento se podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato o la resolución del mismo y el dinero entregado se imputará a la indemnización de daños y perjuicios. 



En la modalidad de arras penales la cantidad entregada para asegurar la obligación constituye una liquidación anticipada de la relación, es decir, funcionan como una indemnización anticipada para el caso de incumplimiento. 



La diferencia principal de este tipo de arras con las confirmatorias es que las arras penales despliegan sus efectos cuando se produce el incumplimiento de alguna de las partes, mientras que las confirmatorias producen efectos desde la perfección del contrato. La parte que cumple en el caso de arras penales puede optar por exigir que se cumpla el contrato o por quedarse con el dinero entregado como indemnización. 

Las arras penitenciales son las que aparecen recogidas en el artículo 1454 del Código Civil y suponen la posibilidad de que cualquiera de las partes pueda rescindir del contrato. De esta manera si rescinde la parte que entregó el dinero perderá el mismo, y si quien lo hace es la parte que lo recibió deberá devolverlo por duplicado. 

En el contrato de arras deberá quedar reflejado con total claridad el acuerdo adoptado por las partes, el importe de las arras y la forma de su pago. Además deberá de otorgarse un plazo máximo para formalizar la posterior compraventa. 
  • Elementos del contrato: 
  • Nombre de las partes 
  • Descripción del bien objeto del compromiso de compraventa. 
  • Precio 
  • Forma de pago 
  • Fecha de celebración de la compraventa. 
¿Estás pensando en comprar una vivienda? Ahora mismo es un buen momento para hacerlo, los profesionales de Neogestion te asesoramos y gestionamos todo el proceso de compraventa para tu comodidad. Contacta con nosotros a través de nuestra web www.neogestion.es



                                     


María José Galán Fernández
Neogestion Abogados

lunes, 1 de julio de 2013

¿Estás pensando en adquirir o transmitir una VPO en la Comunidad de Madrid?


Las viviendas protegidas se encuentran sometidas a régimen de protección durante un determinado número de años que varía en función del tipo de vivienda protegida que se trate. En estos casos los propietarios no pueden transmitir la vivienda a un precio libre durante este período de tiempo, pero sí les es posible su transmisión a un precio máximo legal de venta que es establecido por la Comunidad de Madrid para cada municipio. 

En determinados casos, para poder transmitir una vivienda en régimen de VPO es necesario solicitar una autorización de ventaPara solicitar dicha autorización se ha de tener en cuenta el tipo de vivienda protegida objeto de la transmisión:
  • Viviendas de Protección Oficial de promoción pública.
  • Viviendas de Protección Oficial de promoción privada establecidas en el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre.
  • Viviendas existentes/usadas que hubiesen obtenido ayudas al amparo de Planes de Vivienda.
Cuando la vivienda protegida que se pretende transmitir esté ubicada en alguno de los municipios delimitados por la Orden 2907/2005 será necesaria autorización. Estos municipios son: jalvir, Alcalá de Henares, Alcobendas, Alcorcón, Algete, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Boadilla del Monte, Brunete, Ciempozuelos, Cobeña, Collado Villalba, Colmenarejo, Colmenar Viejo, Coslada, El Escorial, Fuenlabrada, Fuente el Saz de Jarama, Galapagar, Getafe, Humanes de Madrid, Las Rozas de Madrid, Leganés, Madrid, Majadahonda, Mejorada del Campo, Moraleja de Enmedio, Móstoles, Navalcarnero, Paracuellos de Jarama, Parla, Pinto, Pozuelo de Alarcón, Rivas-Vaciamadrid, San Fernando de Henares, San Lorenzo de El Escorial, San Martín de la Vega, San Sebastián de los Reyes, Torrejón de Ardoz, Torrelodones, Tres Cantos, Valdemoro, Velilla de San Antonio, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón.
En estos casos la Comunidad de Madrid está facultada para ejercer los derechos de tanteo y retracto en las segundas o posteriores transmisiones onerosas de VPO.

Es también necesaria autorización de venta cuando se hayan obtenido ayudas para la adquisición de la vivienda objeto de transmisión aún no estando ésta ubicada en alguno de los mencionados municipios, y en los casos en que se trate de Viviendas de Protección Oficial Pública mientras dure el régimen de protección para transmitir. 

Mediante el Derecho de Tanteo la Comunidad de Madrid tiene preferencia para adquirir la vivienda cuando se pretende transmitir en segundas o posteriores transmisiones onerosas. En el caso de que sea ejercido este derecho, la Comunidad de Madrid tendrá un plazo máximo de 3 meses para proceder al pago de la vivienda, computable desde la fecha de notificación de la Resolución en la que se acuerda que se va a ejercer este derecho. 

El Derecho de Retracto permite a la Comunidad de Madrid tener preferencia en adquirir la VPO una vez haya sido transmitada. Este derecho podrá ser ejercicio cuando no se hubiese solicitado la autorización para transmisión o cuando efectuada la solicitud se hubiera omitido en la misma alguno de los requisitos exigidos por la legislación aplicable a la misma. También se podrá ejercer el derecho de retracto cuando el precio efectivo de la transmisión de la vivienda sea inferior al presentado en la solicitud de autorización. 

Los Derechos de Tanteo y Retracto afectan a la vivienda y demás anejos vinculados registralmente a la misma tal y como son plazas de garaje y trasteros. 

No es necesario solicitar autorización para venta en los supuestos de disolución de comunidad de gananciales cuando la vivienda haya sido adjudicada a uno de los cónyuges, y tampoco en los casos de extinción de condominio de igual modo, cuando la vivienda sea adjudicada a uno de los comuneros.

¿Estás pensando en adquirir o transmitir una VPO? no dudes en consultar a nuestro equipo de abogados a través de la web Neogestion 

María José Galán Fernández
Neogestion Abogados