Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (28 de junio de 2013)

Este pasado verano entró en vigor la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, para responder, según establece su exposición de motivos, a la necesidad de regular la exigencia del deber que tienen los propietarios de mantener los inmuebles en adecuadas condiciones de conservación. 

Hasta la fecha el único instrumento que permitía determinar el grado de conservación de los inmuebles, era Inspección Técnica de Edificio, mecanismo que se ha mostrado insuficiente según se indica en el texto, para garantizar dicho objetivo y que además no estaba establecido en todas las Comunidades Autónomas ni se exigía en todos los municipios españoles.

La nueva regulación además pretende cumplir con los objetivos establecido por la Unión Europea en lo referente a eficiencia energética y sostenibilidad ambiental marcados la Directiva 2012/27/UE que obliga a que los Estados miembros establezcan una estrategia a largo plazo, (hasta el año 2020),para minorar el nivel de emisiones de CO2.

La entrada de en vigor de esta nueva Ley deroga los arts. 8, 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal aunque los supuestos a los que se refieren estos artículos quedan subsumidos de manera parcial en los arts. 10 y 17 LPH que, a su vez, son modificados por la disposición adicional primera de la misma Ley, que modifica, el artículo 2 (al que se añaden dos nuevas letras d) y e), 3, 9, 10 y 17 y el apartado. 2.º de su disposición adicional.

Principales modificaciones: 

 El artículo 2 LPH supone una extensión del ámbito de aplicación de la LPH también a:

• Las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica y
• Las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos,

En el artículo 3 LPH, la cuota de participación en los elementos comunes podrá ser modificada de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 LPH. Antes se exigía unanimidad en todo caso.

Se retocan las obligaciones de cada propietarios que recoge el art. 9, aumentando así su ámbito objetivo:

• Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. 
• Aumenta el periodo de preferencia del crédito y la afección del elemento a los gastos de comunidad. Aparte de la parte vencida de la anualidad en curso se extiende a los tres años anteriores. Esa mayor afección contribuirá a aumentar el interés por la certificación del estado de deudas con la comunidad, y a eliminar la declaración por la que el adquirente eximía al vendedor de su aportación. 
• Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. Así, el fondo de reserva al que se está obligado a contribuir, se puede extender a obras de rehabilitación.

En cuanto a la división de los elementos comunes el artículo 10.1 e) permite que se realice sin consentimiento de la Junta si está relacionada con actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas. Pero su regulación general se encuentra en el art. 10.3 b), según el cual precisa:

• Autorización administrativa.
• Petición a la Junta
• Aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación
• Consentimiento de los titulares afectados. La Junta, por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, determinará, en su caso, la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. Esto no se dará normalmente en estos supuestos, pero el texto del final del art. 10, en principio le es aplicable.
• La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar; en caso de discrepancia sobre las mismas, se requerirá también mayoría de tres quintos. Los interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico.

Sobre el régimen de mayorías en la Junta, el artículo 17 ha sido transformado de la siguiente manera;

• Ya no se determina un régimen de unanimidad ab initio con excepciones, sino que se entra a analizar casos concretos.

Clasificación por régimen de mayorías:

• Un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación: 

- Infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998.

- Sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.

- Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

- Otros equipos o sistemas para mejorar la eficiencia energética o hídrica, de aprovechamiento privativo.

- No tiene repercusión obligatoria.

• Mayoría de propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación:

- Supresión de barreras arquitectónicas.

- Establecimiento de los servicios de ascensor.

• Tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación:

- El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

- Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.

- Establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los de la letra a), que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

- División o agrupación de elementos, conforme al art. 10.3 b).

• Sólo comunicación a la Junta:

- Conforme con el artículo 10.1 b), se exime de acuerdo en obras y actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal, o solicitados por personas con discapacidad, o mayores de setenta años.

- La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje.

• Unanimidad:

- Para los acuerdos no regulados expresamente en el presente artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos.

• Para el resto de acuerdos será necesaria una mayoría de propietarios, más la mayoría de cuotas. Y en segunda convocatoria, será suficiente con el voto a favor de la mayoría de los asistentes, que represente a la mayoría de cuotas de los presentes.

• Se pasa a considerar voto favorable el de los ausentes, debidamente citados, que no se opongan cuando no se pueda repercutir el coste de los servicios a los que no hubieren votado expresamente a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

• En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico. 

• También se da una nueva redacción al apartado 2 de la disposición adicional, de manera que la dotación del Fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.

Los profesionales de Neogestion estamos a tu disposición para cualquier duda jurídica. Nuestra mayor ventaja, sin duda, son nuestros expertos altamente cualificados y capacitados para brindar un servicio de calidad inmejorable al cliente. Contacta con nosotros a través de nuestra web www.neogestion.es o a través de llamada telefónica en el telf: 91.434.34.42.

María José Galán Fernández

Neogestion